36 Grad und die Mietsache wird noch heißer
Sommer, Sonne, gute Laune – jedenfalls solange Büro, Praxis, Ladenlokal oder Produktionsfläche nicht zur Sauna für Mitarbeiter und Kunden werden. Gerade bei Gewerberäumen ist die Temperatur nicht bloß eine Frage des bloßen Komforts: Überhitzte Räume können die Arbeitsbedingungen, den Kundenverkehr, technische Einrichtungen und Anlagen sowie die Lagerung von Waren und Gütern erheblich beeinträchtigen und massive Auswirkungen auf den laufenden Geschäftsbetrieb haben.
Damit stellt die für Vermieter und Gewerbemieter gleichermaßen wichtige Frage: Müssen hohe Temperaturen der Mietsache hingenommen werden oder liegt hierin ggf. Mietmangel?
Im Grundsatz muss der Vermieter nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten. Weicht der tatsächliche Zustand der Mietsache nachteilig von dem Zustand ab, den der Mieter nach den im Mietvertrag vereinbarten Regelungen erwarten darf, kann hierin ein Mietmangel liegen. Ein solcher Mietmangel kann dann mietrechtliche Gewährleistungsrechte (§§ 536 ff. BGB), insbesondere Mietminderung und Mängelbeseitigungsansprüche, auslösen.
Liegt damit bei überhitzten Räumen automatisch ein Mietmangel vor? Die Antwort lautet, wie so häufig: Es kommt darauf an. Entscheidend sind zunächst die mietvertraglichen Regelungen, insbesondere der vereinbarte Mietzweck, die vereinbarte (Soll-)Beschaffenheit sowie ergänzende Regelungen zur baulichen und technischen Beschaffenheit der Mietsache und des dieses umgebenden Gebäudes (z.B. auch aus Anlagen zum Mietvertrag, wie einer Bau- und Ausstattungsbeschreibung). Daneben spielt für die Bewertung der Frage nach einem Mietmangel die Dauer und Intensität der Überhitzung eine entscheidende Rolle.
Für die sommerliche Aufheizung von Gewerberäumen bedeutet dies: Nicht jeder warme Arbeitstag und nicht jede einzelne Überschreitung bestimmter Temperaturwerte ist rechtlich relevant. Ein Mietmangel kommt dann in Betracht, wenn die Räume wegen ihrer Temperaturen für den vereinbarten Mietzweck nur noch eingeschränkt oder gar nicht mehr nutzbar sind. Dabei ist nicht entscheidend, ob eine Klimaanlage vorhanden ist. Auch eine fehlende Klimatisierung kann vertragsgemäß sein. Umgekehrt ist das Fehlen einer Klimaanlage kein Freibrief dafür, dass sich Gewerberäume über längere Zeit auf gesundheits- oder betriebsbeeinträchtigende Temperaturen aufheizen. Maßgeblich ist, ob die Räume für den konkreten Vertragszweck geeignet bleiben und wen hierfür nach den mietvertraglichen Regelungen das entsprechende Betriebsrisiko trifft.
Maßgeblicher Ausgangspunkt: Der konkrete Mietvertrag
Die Parteien können grundsätzlich selbst festlegen, welche Beschaffenheit die Mietsache haben soll. Enthält der Mietvertrag beispielsweise konkrete Vorgaben zur Einhaltung bestimmter Temperaturen in den Mieträumen, zu etwaigen Mindest-/Höchsttemperaturen, zur Ausstattung mit einer Klimaanlage oder zu Sonnenschutzvorrichtungen, sind diese Vereinbarungen verbindlich. Eine negative Abweichung der Mietsache von diesen Vorgaben stellt dann automatisch einen Sachmangel der Mietsache dar und kann bei zusätzlichen Gebrauchsbeeinträchtigen auch zu mietrechtlichen Gewährleistungsrechten führen.
Der bereits vorhandene bauliche Zustand der Mietsache kann ebenfalls Teil der vereinbarten Beschaffenheit sein. Wer ausdrücklich Räume ohne Klimaanlage, mit großflächigen Fensterfronten oder in einem älteren Gebäude anmietet, muss dies beim Mietvertragsabschluss entsprechend berücksichtigen. Daraus folgt jedoch nicht ohne Weiteres, dass der Mieter jede sommerliche Überhitzung automatisch akzeptiert. Dafür müsste insbesondere erkennbar sein, dass beide Parteien das konkrete Hitzerisiko kannten und bei Vertragsschluss als vertragsgemäß zugrunde gelegt haben, entsprechende Regelungen können daher bewusst im Mietvertrag aufgenommen werden. Ein allgemeiner Hinweis auf große Fenster oder eine südliche Ausrichtung der Mietsache im Mietvertrag reicht indes nicht zwingend aus. Zwischen der bloßen Erkennbarkeit baulicher Merkmale und der Kenntnis einer erheblichen, wiederkehrenden Aufheizung liegt ein Unterschied. Um daher spätere Unklarheiten und Zweifel zu vermeiden, helfen konkrete Regelungen und Vereinbarungen im Mietvertrag.
Was gilt, wenn der Vertrag schweigt?
Fehlen konkrete Vereinbarungen im Vertrag, muss durch weitere Auslegung ermittelt werden, welchen Zustand der Mieter erwarten darf. Maßgeblich sind dabei unter anderem:
der vereinbarte Mietzweck,
die Art und Lage des Gebäudes,
der bei Errichtung oder grundlegender Modernisierung geltende technische Standard,
die Ausstattung der Räume,
die Höhe und Qualität der Miete,
die Dauer und Intensität der Überhitzung sowie
die berechtigten Interessen beider Vertragsparteien.
Für gewerblich genutzte Räume gilt dabei der zu beachtende Grundsatz: Die Räumlichkeiten müssen grundsätzlich so beschaffen sein, dass der im Mietvertrag vorgesehene Betrieb gemäß Mietzweck rechtmäßig und praktisch ausgeübt werden kann. Eine Arztpraxis, ein Büro, ein Ladenlokal oder eine Spielhalle darf daher nicht über längere Zeit in einer Weise überhitzen, die den vorgesehenen Betrieb erheblich beeinträchtigt.
Das bedeutet allerdings nicht, dass jeder Vermieter unabhängig vom Gebäudealter und vom Mietvertrag nachträglich eine umfassende Klimatisierung gemäß aktuellem Stand der Technik schuldet. Geschuldet ist grundsätzlich die Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands, nicht die Modernisierung auf den neuesten technischen Stand.
Bei der Beurteilung überhitzter Gewerberäume werden häufig die Arbeitsstättenverordnung und die Technischen Regeln für Arbeitsstätten, insbesondere die ASR A3.5 „Raumtemperatur“, als Auslegungshilfe herangezogen. Diese Vorschriften richten sich unmittelbar an Arbeitgeber. Sie regeln daher nicht direkt das Verhältnis zwischen Vermieter und Gewerbemieter.
Ihre Werte können aber wichtige Anhaltspunkte dafür liefern, wann ein Raum für die vorgesehene Nutzung noch geeignet ist. Nach den arbeitswissenschaftlichen Vorgaben soll bspw. die Lufttemperatur in Arbeitsräumen grundsätzlich 26 °C nicht überschreiten. Bei höheren Außentemperaturen sind abgestufte Schutzmaßnahmen vorgesehen. Ab etwa 30 °C sind wirksame Maßnahmen erforderlich; bei Raumtemperaturen von mehr als 35 °C ist ein Arbeitsraum ohne zusätzliche Maßnahmen regelmäßig nicht mehr als solcher geeignet.
Diese Werte sind im Mietrecht jedoch nicht schematisch als starre Grenze zu verstehen. Eine kurzzeitige Überschreitung an einem außergewöhnlich heißen Tag führt nicht automatisch zu einem Mietmangel. Zu betrachten sind vielmehr das gesamte Temperaturbild, die Außentemperatur, die Dauer der Überschreitung, der konkrete Nutzungszweck und dessen Beeinträchtigung sowie die Möglichkeiten, die Räume angemessen zu kühlen oder zu lüften.
Die obergerichtliche Rechtsprechung hat die genannten Werte wiederholt als Orientierung für die Feststellung einer Überhitzung der Mietsache herangezogen (wobei deren Heranziehung in der obergerichtlichen Rechtsprechung auch nicht ganz unumstritten ist). So hat bspw. das OLG Hamm mit Urteil vom 28. Februar 2007 (Az.: 30 U 131/06) bei einer als Spielhalle gewerblich genutzten Mietfläche bauliche Maßnahmen vom Vermieter verlangt, durch die bei Außentemperaturen bis 32 °C regelmäßig höchstens 26 °C im Innenraum erreicht werden konnten. Bei noch höheren Außentemperaturen sollte die Innentemperatur regelmäßig mindestens 6 °C unter der Außentemperatur liegen. Maßgeblich waren dabei die konkreten Umstände des Einzelfalls und die erhebliche, nicht nur kurzfristige Beeinträchtigung der Nutzung.
Auch bei Wohnraum kann eine dauerhaft extreme Aufheizung einen Mietmangel darstellen. Das Amtsgericht Frankfurt am Main (Urteil vom 15.08.2022, Az.: 33 C 1355/21) hat dies bspw. bei einer Wohnung mit dauerhaft etwa 40 °C und eingeschränkten Lüftungsmöglichkeiten angenommen und eine Mietminderung von 30 % für gerechtfertigt gehalten.
Eine abschließende höchstrichterliche Klärung für sämtliche Fallgestaltungen bei Überhitzung der Mietsache mit verbindlichen Richtwerten gibt es derzeit nicht und wird wahrscheinlich auch nicht erwartet werden können. Die Arbeitsstättenregelungen sind nach wohl derzeit herrschender Meinung dabei ein wichtiger Auslegungs- und Prüfungsmaßstab – auch mangels anderer praxistauglicher Alternativen im Mietrecht – ersetzen jedoch nicht die konkrete Überprüfung der mietvertraglichen Vereinbarungen und des konkreten Sachverhalts.
Vorgehen in der Praxis: Fälle systematisch dokumentieren
Steigt die Temperatur in der Mietsache auf Grund sommerlicher Temperaturen – was wohl in zukünftigen Sommern auf Grund des Klimawandels vermehrt zu erwarten ist – ist dies nicht automatisch ein Mietmangel, aber ebenso wenig ein Problem, welches allein der Mieter zu bewältigen hat. Entscheidend ist der Blick in den Mietvertrag nebst dessen Anlagen und die Prüfung der dortigen Vereinbarungen. Bestenfalls haben die Vertragsparteien bereits bei Mietvertragsabschluss hierzu konkrete Vereinbarungen aufgenommen, wen die entsprechenden Risiken aus einer Überhitzung der Mietsache treffen und welche (baulichen) Maßnahmen zur Abhilfe hierzu von den Parteien getroffen werden sollen.
Fehlen konkrete Vereinbarungen, ist für die weitere rechtliche Bewertung nicht nur die Zahl auf dem Thermometer entscheidend. Es geht um das Zusammenspiel von Mietvertrag, Mietzweck, Temperaturen, Dauer und Qualität konkreter betrieblicher Beeinträchtigungen. Die entsprechenden Umstände sind daher möglichst genau und zutreffend von den jeweiligen Parteien zu erfassen und nachweisbar zu dokumentieren. Wer diese Faktoren sauber erfasst und frühzeitig dokumentiert, verbessert seine Verhandlungsposition gegenüber seinem Vertragspartner erheblich und schafft zugleich die Grundlage für eine belastbare rechtliche Bewertung und spätere Einigung.
BRL unterstützt Vermieter, Bestandshalter und auch Mieter bei der Prüfung/Überarbeitung von Mietverträgen sowie bei der außergerichtlichen und gerichtlichen Durchsetzung mietrechtlicher Ansprüche aus bestehenden Mietverträgen.