BFH-Urteil zur erweiterten Kürzung bei der Gewerbesteuer: Wann die Mitvermietung eines Lastenaufzugs unschädlich ist

Die erweiterte Kürzung bei der Gewerbesteuer ist für viele vermögensverwaltende Immobiliengesellschaften und Vermieter von erheblicher wirtschaftlicher Bedeutung. Schon kleine Abweichungen von der „reinen“ Grundstücksverwaltung können dazu führen, dass die Kürzung vollständig entfällt und erhebliche Gewerbesteuerbelastungen entstehen. Besonders problematisch ist in der Praxis die Frage, wann die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen der erweiterten Kürzung entgegensteht.

In seinem kürzlich veröffentlichten Urteil vom 25.09.2025 hat sich der Bundesfinanzhof (BFH) erneut mit dieser Frage auseinandersetzen müssen.

Hintergrund

Grundstücksunternehmen in der Rechtsform von Kapitalgesellschaften und gewerblich geprägte Personengesellschaften (z.B. GmbH & Co. KG) werden kraft ihrer Rechtsform bzw. Ausgestaltung als Gewerbebetriebe angesehen und unterliegen stets der Gewerbesteuer. Dies betrifft demnach auch Gesellschaften, die tatsächlich nur vermögensverwaltend tätig sind (z.B. durch reine Vermietung von Immobilien).

Nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG kann der Gewerbeertrag um Erträge aus der Nutzung von Grundbesitz (z.B. Miet- oder Pachterträge) gekürzt werden, wenn ein Unternehmen ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet und nutzt. Damit werden aus der Überlassung von Grundbesitz erzielte Miet- und Pachterträge faktisch gewerbesteuerfrei. Ziel der Regelung ist es, vermögensverwaltende Grundstücksunternehmen, die lediglich kraft ihrer Rechtsform gewerbesteuerpflichtig sind, hinsichtlich ihrer gewerbesteuerlichen Belastung vermögensverwaltenden Einzelunternehmen oder Personengesellschaften gleichzustellen, die nicht der Gewerbesteuer unterliegen.

Bereits eine geringfügige Mitvermietung von Anlagen und Gegenständen, die unmittelbar dem Gewerbebetrieb des Mieters dienen (sogenannte Betriebsvorrichtungen wie etwa Maschinen oder spezielle technische Einrichtungen), kann dazu führen, dass das Unternehmen die Voraussetzungen nicht mehr erfüllt. Denn die Vermietung von Betriebsvorrichtungen stellt eine originär gewerbliche Tätigkeit dar, sodass keine ausschließliche Vermögensverwaltung mehr vorliegt.

Nach ständiger Rechtsprechung des BFH ist die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen nur dann unschädlich, wenn sie einen zwingend notwendigen Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten Grundstücksverwaltung und -nutzung darstellt. Das betrifft beispielsweise zentrale Heizungsanlagen, Gartenanlagen oder Einrichtungen, die ausschließlich der Wohnungsbewirtschaftung dienen und für die Mieter unverzichtbar sind. Ob eine solche Mitvermietung im Einzelfall tatsächlich zwingend notwendig ist, ist regelmäßig zwischen Steuerpflichtigem und Finanzverwaltung streitig. 

Sachverhalt

Streitig ist, ob die Klägerin die erweiterte Kürzung gemäß § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG in Anspruch nehmen kann. 

Die Klägerin ist eine GmbH & Co. KG und Eigentümerin dreier Grundstücke. Diese Grundstücke sind mit Warenhäusern bebaut und werden zur Nutzung als Kaufhaus vermietet. Bestandteil des Mietvertrags ist auch ein Lastenaufzug, der vom Mieter (dem Kaufhausbetreiber) zur Warenlogistik genutzt wird. Der Lastenaufzug wurde bereits beim Bau des Gebäudes eingebaut und ist daher fest mit dem Gebäude verbunden. Das Finanzamt versagte die Inanspruchnahme der erweiterten Kürzung aufgrund der schädlichen Mitvermietung einer Betriebsvorrichtung.

Die gegen die Versagung der erweiterten Kürzung gerichtete Klage war vor dem Finanzgericht Düsseldorf erfolgreich; hiergegen richtet sich die Revision des Finanzamtes.

Urteilsgründe

Der IV. Senat des BFH bestätigt in seiner Entscheidung zunächst, dass Lastenaufzüge zu den Betriebsvorrichtungen gehören, da sie unmittelbar dem Betriebsablauf des Mieters dienen und keine reine Gebäudefunktion erfüllen. Die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen schließe die Inanspruchnahme der erweiterten Kürzung grundsätzlich aus – unabhängig davon, ob die Betriebsvorrichtung fest mit dem Gebäude verbunden ist. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz gilt nach Auffassung des Gerichts, wenn die Mitvermietung der Betriebsvorrichtung zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten Grundstücksverwaltung ist und auch quantitativ untergeordnet bleibt.

Ob eine zwingende Notwendigkeit der Mitvermietung besteht, beurteile sich nach Auffassung des BFH nicht nach den Beziehungen zwischen dem Steuerpflichtigen einerseits und seinen Geschäftspartnern andererseits. Vielmehr seien allein objektive Umstände ausschlaggebend.  Eine zwingende Notwendigkeit sei etwa bereits dann zu verneinen, wenn die Vermietung der Immobilie zu etwa gleichen Bedingungen auch ohne die Mitvermietung der Betriebsvorrichtung (hier: des Lastenaufzugs) hätte durchgeführt werden können.

Zur Bestimmung der objektiven Umstände greift der BFH in ständiger Rechtsprechung auf Kriterien wie den Gebäudetypus, Lage, Ausstattung sowie sonstige Eigenarten des Grundstücks zurück. Im Urteilsfall war nach Auffassung des Senats das Gebäude objektiv auf den Betrieb eines mehrgeschossigen Kaufhauses ausgerichtet. Ein mehrgeschossiges Kaufhaus könne ohne Lastenaufzug praktisch nicht sinnvoll betrieben werden, da anderenfalls ein sachgerechter Warentransport zwischen Lagerflächen und Verkaufsflächen nicht sichergestellt sei. Aus Sicht des Vermieters gehöre ein Lastenaufzug daher zur typischerweise bereitzustellenden Infrastruktur. 

Dagegen lehnt der BFH die Auffassung des Finanzamtes ab, wonach die Mitvermietung der Betriebsvorrichtung nur dann unschädlich sei, wenn der Vermieter das Gebäude ohne die Betriebsvorrichtung nicht vermieten könne. Insbesondere sei es nicht relevant, dass im Fall einer hypothetischen anderweitigen Nutzung des Gebäudes als Bürogebäude kein Lastenaufzug benötigt worden wäre.

Zudem nehme die Mitvermietung des Lastenaufzugs vorliegend auch quantitativ eine untergeordnete Rolle ein. Denn die ursprünglichen Kosten des Einbaus des Lastenaufzugs betrugen ca. EUR 20.000, die gesamten Baukosten des Gebäudes hingegen über EUR 2,6 Mio.

Zwar gab der BFH der Klägerin im Ergebnis Recht und gewährte trotz Mitvermietung einer Betriebsvorrichtung die erweiterte Kürzung. Der Revision des Finanzamtes wurde dennoch stattgegeben und das Urteil des Finanzgerichts aufgehoben, da der richtige Gewerbeertrag der Klägerin durch das Finanzgericht nicht konkret ermittelt worden und dem BFH ein abschließendes Urteil nicht möglich war. Die Sache wurde daher an das Finanzgericht zurückverwiesen.

Auswirkungen für die Praxis

Das Urteil ist gerade für Vermieter von Immobilien mit (speziellen) Betriebsvorrichtungen von großer Bedeutung, zeigt es doch, dass die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen nicht automatisch zur Versagung der erweiterten Kürzung (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG) führen muss. Dies gilt besonders für den Lastenaufzug, der seiner Art nach grundsätzlich auch dann als Betriebsvorrichtung zu beurteilen ist, wenn er untrennbar mit dem Gebäude verbunden ist. Maßgeblich ist in jedem Fall eine objektbezogene Betrachtung aus Sicht des Vermieters. Passt die vermietete Vorrichtung funktional zwingend zum Gebäudetyp, kann eine unschädliche Mitvermietung vorliegen.

In der Praxis ebenso wichtig – im Urteilsfall allerdings nicht relevant – ist die vor einigen Jahren eingeführte Bagatellgrenze (§ 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. c) GewStG): bleiben die auf die Betriebsvorrichtungen entfallenden Mieteinnahmen unterhalb der Bagatellgrenze von 5 % der gesamten Einnahmen aus der Vermietung, bleibt die erweiterte Kürzung erhalten. 

Dennoch bleibt zu beachten, dass auch die Mitvermietung einer – als unschädlich betrachteten – Betriebsvorrichtung in jedem Fall eine gewerbliche Tätigkeit darstellt, deren Mieterträge selbst nicht der erweiterten Kürzung unterliegen können. Die vertraglich vereinbarten Mietzahlungen sind daher aufzuteilen in einen Teil für die Überlassung der Immobilie (als Nutzung eigenen Grundvermögens unterliegt dieser Teil der erweiterten Kürzung und ist im Ergebnis gewerbesteuerfrei) und in einen Teil für die Überlassung der Betriebsvorrichtung (keine Nutzung von Grundvermögen, daher gewerbesteuerpflichtig). Im Mietvertrag eine entsprechende Aufteilung zu vereinbaren, ist indes nicht zwingend notwendig.  Sollte eine vertragliche Aufteilung fehlen, ist der auf die Mitvermietung der Betriebsvorrichtung entfallende Anteil sachgerecht zu schätzen.