BGH zu Wohnungsvermittlung durch Hausverwalter

Keine Maklerprovision für Hausverwalter – auch nicht vom Vermieter.

Was zunächst nach einer Detailfrage des Maklerrechts klingt, hat erhebliche wirtschaftliche Relevanz für Wohnungshalter und Verwalter: Der BGH hat mit Urteil vom 21. Mai 2026 (Az.: I ZR 224/25) klargestellt, dass ein Wohnungsvermittler keine Provision verlangen kann, wenn er zugleich der Verwalter der vermittelten Wohnung ist – und zwar unabhängig davon, ob die Provision vom Mieter oder vom Vermieter gezahlt werden soll.

Der Fall zeigt, wie schnell aus einer vermeintlich üblichen Vertragspraxis ein Rückforderungs- und Haftungsrisiko werden kann. Im vom BGH entschiedenen Fall betraute eine Verwaltungsgesellschaft 129 Wohneinheiten und 134 Garagen für einen großen Immobilien-Bestandshalter. Neben der Vergütung für die laufende Hausverwaltung sah der Verwaltervertrag für jede Neuvermietung eine Provision von zwei Monatskaltmieten vor. Für 13 Neuvermietungen wurden rund 16.800 Euro berechnet und bezahlt. Nach Vertragsende verlangte die Eigentümerin die Provisionen zurück – mit Erfolg.

Worum ging es rechtlich?

§ 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG) schließt den Provisionsanspruch aus, wenn unter anderem ein Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Verwalter der Wohnungsvermittler ist.

Umstritten war bislang: Gilt dies nur, wenn der Mieter zahlen soll – oder auch dann, wenn der Vermieter die Provision übernimmt?

Der BGH hat den bisherigen Meinungsstreit nun eindeutig zu Lasten der makelnden Verwalter und zu Gunsten von Mietern und Vermietern entscheiden: Das Provisionsverbot gilt auch gegenüber dem Vermieter.

Die zentralen Erwägungen des BGH

1. Der Wortlaut enthält keine Beschränkung auf den Mieter
Die Vorschrift spricht allgemein vom Ausschluss des Provisionsanspruchs. Anders als andere Regelungen des WoVermittG knüpft sie gerade nicht ausdrücklich an den Wohnungssuchenden an.

2. Keine teleologische Reduktion
Eine einschränkende Auslegung kam für den BGH nicht in Betracht. Die Gesetzgebungsgeschichte zeigt nach Auffassung des entscheidenden BGH-Senats nicht, dass der Gesetzgeber die Konstellation einer vom Vermieter versprochenen Provision übersehen hätte.

3. Mieterschutz wirkt auch mittelbar
Zwar besteht im Verhältnis Verwalter–Vermieter nicht derselbe Interessenkonflikt wie gegenüber einem wohnungssuchenden Mieter. Der BGH sieht den Schutzzweck aber dennoch berührt, denn: Zahlt der Vermieter eine Provision, liegt es wirtschaftlich nahe, dass er diese Kosten über die Miethöhe mittelbar an den Mieter weiterreichen wird und es dann dort faktisch zu einer Belastung kommt. Genau solche Belastungen soll das Wohnungsvermittlungsgesetz nach Auffassung des Senats jedoch verhindern.

4. Die Trennung von Verwaltung und Vermittlung wird geschärft
Der BGH stärkt damit die Auffassung, die eine klare Trennung zwischen hausverwaltender und makelnder Tätigkeit verlangt: Wer den Bestand verwaltet, soll aus der Neuvermietung dieses Bestands keine zusätzliche Maklerprovision ziehen können. Verwaltung und provisionspflichtige Wohnungsvermittlung sind hiernach strikt voneinander zu trennen.

Was bedeutet das für die Praxis?

Verwalterverträge gehören auf den Prüfstand, Vergütungsansprüche stehen unter dem Risiko der Rückforderung
Provisionsklauseln für Neuvermietungen verwalteter Wohnungen in Verwaltungsverträgen äußerst riskant. Aus Sicht der Verwalter müssen sie nun neu verhandelt und überarbeitet werden. Ansonsten stehen dem Verwalter für Vermietungstätigkeiten zukünftig keine Entgeltforderungen mehr zu. Zudem können bereits gezahlte Beträge zurückgefordert werden, sofern nicht bereits verjährt.
Bei größeren Wohnungsbeständen können sich so vermeintlich kleine Neuvermietungsprovisionen schnell zu erheblichen Summen addieren – wie der entschiedene Fall zeigt.

Reine WEG-Verwaltung bleibt abzugrenzen.
Ein reiner WEG-Verwalter ist jedoch auch nach der neuen BGH-Entscheidung nicht ohne Weiteres „Verwalter von Wohnräumen“ im Sinne des § 2 WoVermittG. Für Mischmandate und komplexe Verwaltungsstrukturen lohnt sich allerdings der genaue Blick auf Aufgaben, Befugnisse und Vertragsgestaltung.

Unser Fazit

Die Entscheidung hat erhebliche Sprengkraft für große Wohnungsbestandshalter und deren Hausverwaltungen. Die Parteien werden sich nunmehr auf Grund der Entscheidung Gedanken machen müssen, wie die weitere Zusammenarbeit ausgestaltet werden kann und auf welcher Grundlage die unterschiedlichen Leistungen (Verwaltung und Neuvermietung) angemessen vergütet werden können.

Für Eigentümer, Bestandshalter und Verwaltungsgesellschaften empfiehlt sich eine zeitnahe Prüfung und Anpassung bestehender Vertragsmuster, denn veraltete Verträge bergen nunmehr mehr Risiken als zuvor.

BRL unterstützt bei der Prüfung und rechtssicheren Neustrukturierung von Verwalterverträgen, Vergütungsmodellen und immobilienrechtlichen Vertragsstrukturen.