Immobilienerwerb aus der Insolvenz

Kurz und mittelfristig wird der Erwerb aus der Insolvenz im Immobilienmarkt zunehmen. Zwangsversteigerungen werden aus unserer Sicht die Ausnahme bleiben, womit dem Erwerb von Immobilien aus der Insolvenz bzw. insolventen Immobiliengesellschaften eine zentrale Rolle zukommt.

Ein Ende der seit 2023 auftretenden Insolvenzanträge von Immobiliengesellschaften bzw. Projektentwicklern, wie z. B. SIGNA, Gerch-Group, Centrum, Matrix, Preos, Euroboden, Development-Partner, ist aktuell nicht absehbar. 

Für den Kauf aus einer Insolvenz gelten andere Rahmenbedingungen als für den Kauf von einem solventen Verkäufer. Der Kauf aus einer Insolvenz bietet insbesondere aufgrund der oft deutlichen Kaufpreisabschläge Chancen für Immobilienerwerber. Den korrespondierenden Risiken kann nach entsprechender Prüfung Rechnung getragen werden. Es empfiehlt sich, die Besonderheiten bereits bei der Ankaufsprüfung zu beachten.

Für die Holdinggesellschaft wird häufig ein Eigenverwaltungsverfahren beantragt, wohingegen für Objektgesellschaften oft ein Regelinsolvenzverfahren (sog. Fremdverwaltung) erfolgt. Mit diesem Beitrag geben wir einen Überblick zu zentralen Themen und Besonderheiten beim Immobilienerwerb aus Insolvenzverfahren:

1. Interessen im Insolvenzverfahren, Grundpfandrechtsdominanz

Typischerweise verhandeln bereits die vorläufigen Insolvenzverwalter der Objektgesellschaften mit den grundschuldbesicherten Banken über eine Verwertungsvereinbarung mit dem Ziel des freihändigen Verkaufs der Immobilie. Die Banken sind meist dazu bereit, weil die Zwangsversteigerung oft formalistisch ist, dort regelmäßig geringere Kaufpreise erzielt werden und gerade bei anentwickelten Projekten u. U. nicht alle relevanten Werte (z. B. Urhebernutzungsrechte an den Planungen) im Zugriff der Banken sind. Wenn – und das wird häufiger der Fall sein – die erzielten Kaufpreise unterhalb des Ablösebetrages der Grundpfandrechtsgläubiger liegt, ist für die notwendige Löschung der Grundpfandrechte im frei-händigen Verkauf die Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger und daher eine enge Abstimmung mit diesem erforderlich. 

Verkaufsangebote aus der Insolvenz haben eine andere Struktur als bei üblichen Verkäufen.

2. Asset oder share deal?

Auch in der Insolvenz stehen grundsätzlich die Möglichkeiten eines asset deals (Grundstückskauf) oder eines share deals (Kauf der Gesellschaftsanteile der Objektgesellschaft) offen. 

Ein share deal für eine insolvente Immobilienobjektgesellschaft ist in der Regel dann sinnvoll, wenn neben dem Grundstück selbst noch weitere Rechtsverhältnisse übernommen werden sollen, die bei einem asset deal nicht automatisch übergehen. Hierzu muss die Objektgesellschaft über einen Insolvenzplan saniert werden, das heißt nicht gewollte bzw. wirtschaftlich nicht sinnvolle Rechtsverhältnisse (insbesondere Verträge) müssen restrukturiert werden. Letzteres kann auch in der Vorbereitung eines share deals die insolvenzbedingte Beendigung der entsprechenden Verträge sein. Beispiele hierfür sind nicht mehr gewollte Management- oder Entwicklungsverträge, insbesondere mit der (Konzern-)Mutter. Beim share deal bestehen grundsätzlich die übrigen, gewollten Verträge (insbesondere Mietverträge) fort. Ein Insolvenzplan erfordert die mehrheitliche Zustimmung der Gläubiger. Weil die finanzierenden Banken regelmäßig die größten Gläubiger sind und die Löschung der Grundpfandrechte zur Neubesicherung auch hier notwendig sein werden, kann auch ein share deal in aller Regel nur mit Zustimmung der Banken bzw. Grundpfandrechtsgläubigern erfolgen. Das Verfahren über einen Insolvenzplan ist formaler und etwas langwieriger als bei einem asset deal. Deswegen erfolgt die Verwertung und anschließende Fortführung in der Praxis zumeist über einen asset deal.

3. Immobilienkauf aus der Insolvenz läuft anders

Verkäufer in der Insolvenz ist der Insolvenzverwalter. Zur Vermeidung der persönlichen Haftung des Insolvenzverwalters und da der Kauferlös an die Grundpfandrechtsgläubiger und Insolvenzgläubiger ausgezahlt wird, muss im Kaufvertrag fast jede Gewährleistung ausgeschlossen werden und nachlaufende Verkäuferpflichten und Einbehalte sind absolut unüblich. Umso wichtiger ist eine genaue Prüfung des Grundstücks und des geplanten Bauvorhabens durch den Käufer vor der Entscheidung.
Der Insolvenzverwalter benötigt für den Verkauf die Zustimmung der Gläubiger, was beim Zeitplan und Ablauf berücksichtigt werden muss.

Da auch die Banken bzw. Grundpfandrechtsgläubiger in aller Regel zustimmen müssen, ist eine Herausforderung beim Kauf aus der Insolvenz, dass die Verhandlungen häufig mit drei Parteien stattfinden. 

4. Zu beachtende Rechtsverhältnisse

In der Insolvenz gibt es einige Besonderheiten bei der Übertragung bzw. dem Fortbestand von Rechtsverhältnissen. Diese sollten bei der Ankaufsprüfung und bei der Wahl der besten Transaktionsstruktur berücksichtigt werden.

a)    Baurecht:

Eine Baugenehmigung geht grundsätzlich auch beim asset deal auf einen Käufer über. Dennoch sind Fristen in den Baugenehmigungen zu beachten und deren Einhaltung zu hinterfragen. Bei städtebaulichen Verträgen oder Durchführungsverträgen ist eine gesonderte Prüfung und meist auch eine Vereinbarung mit der Stadt erforderlich, da diese Verträge nicht automatisch beim asset deal übergehen.

b)    Planer- und Bauverträge:

Bestehende Planungs- und Bauverträge können in der Praxis häufig nicht mehr (weiter) durchgeführt werden. Nicht selten gibt es hohe Außenstände bei den entsprechenden Vertragspartnern, weswegen diese nicht gewillt sind, die Verträge ohne Weiteres zu erfüllen, sondern von ihren etwaigen Zurückbehaltungsrechten Gebrauch machen. Auch sollten mögliche Folgeinsolvenzen entlang der Lieferkette beachtet werden. Über-wiegend muss auch mit entsprechenden Auftragnehmern (neu) verhandelt werden.

c)    Mietverträge:

Grundsätzlich gehen auch Mietverträge beim asset deal aus der Insolvenz nach § 566 BGB auf einen Käufer über. Dies gilt grundsätzlich jedoch erst dann, wenn die Flächen an den Mieter übergeben wurden. D. h. nicht fertiggestellte Vermietungen vom Reißbrett gehen in der Regel nicht auf den Nachfolger über!

d)    Öffentliche Zuschüsse/KfW-Förderungen:

Das Schicksal von geförderten Darlehen und öffentlichen Zuschüssen, wie insbesondere KfW-Förderungen, muss genau geprüft werden, da bei geht es insbesondere um die Übertragbarkeit und die Auswirkungen eines Insolvenzverfahrens.

5. Zusammenfassung

Der Erwerb von Immobilien aus der Insolvenz ist anders, wird aber zumindest kurz- und mittelfristig ein nicht zu unterschätzender Teil des Immobilienmarktes mit Chancen für Erwerber sein.

Wir als multidisziplinäre Kanzlei mit einem herausragenden restrukturierungs- und insolvenzrechtlichem Hintergrund freuen uns, Sie auch hier punktgenau in allen relevanten Spezialisierungen beraten und unterstützen zu können.

Für die vorstehenden Themen beachten Sie gerne auch unsere weiteren Beiträge, die hierzu in Kürze erscheinen werden. In diesen werden wir einzelne Aspekte aufgreifen und im Detail darstellen.