Novelle des Gebäudeenergiegesetzes – Was gilt ab 2024?

Hamburg, 09.11.2023 – Das viel diskutierte „Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes, zur Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuches, zur Änderung der Verordnung über Heizkostenabrechnung, zur Änderung der Betriebskostenverordnung und zur Änderung der Kehr- und Überprüfungsordnung“ („GEG-Novelle“) tritt am 1. Januar 2024 in Kraft. 

Mit der GEG-Novelle soll die Dekarbonisierung zur Erreichung der klimapolitischen Ziele vorangetrieben werden; zentrales Element ist die Vorgabe zum Betrieb von Heizungsanlagen mit mindestens 65% erneuerbarer Energie. Die Regelungen des GEG richten sich u.a. an Eigentümer/Bauherren und an Personen, die im Auftrag des Eigentümers/Bauherrn bei der Errichtung oder Änderung von Gebäuden oder der Anlagentechnik tätig werden. 

Wir geben in diesem Newsletter einen Überblick zu den wichtigsten Regelungen:

Betrieb von Heizungen mit mindestens 65% erneuerbarer Energie

Der Gebäudeeigentümer hat die freie Wahl, wie er das Ziel des Betriebs von Heizungen mit mindestens 65% erneuerbarer Energie erreicht. Ein Nachweis über die Erreichung des Schwellenwerts muss nicht erbracht werden, wenn sich der Eigentümer für eines der vom Gesetzgeber vorgesehenen Heizkonzepte entscheidet. Vorgesehen sind nach der GEG-Novelle: Hausübergabestation zum Anschluss an ein Wärmenetz, elektrische Wärmepumpe, Stromdirektheizung, solarthermische Anlage, Biomasse- oder Wasserstoffheizung, Wärmepumpen-Hybridheizung oder Solarthermie-Hybridheizung. 

a) Neubau

Ab Inkrafttreten des Gesetzes dürfen Heizungen in Neubaugebieten nur noch eingebaut oder aufgestellt werden, wenn sie mindestens 65% ihrer Wärme mit erneuerbaren Energien erzeugen („65%-Anforderung“). Werden hingegen Neubauten in Baulücken errichtet, gelten die Regelungen/Übergangsfristen für Bestandsgebäude; in Gebieten mit Bebauungsplan gelten diese dann, wenn die Öffentlichkeitsbeteiligung vor dem 3. April 2023 erfolgt ist.

b) Bestandsgebäude

Für funktionstüchtige Heizungen in Bestandsgebäuden besteht keine Pflicht zum Austausch. Dies gilt auch, wenn eine Heizung kaputt geht, aber noch repariert werden kann.

Beim Einbau neuer Heizungen gelten je nach Gemeindegröße unterschiedliche Fristen hinsichtlich der 65%-Anforderung: In Großstädten (mehr als 100.000 Einwohner) dürfen nur noch bis 30. Juni 2026 Heizungsanlagen ausgetauscht oder neu eingebaut und betrieben werden, die nicht der 65%-Anforderung entsprechen. In Gemeinden mit 100.000 oder weniger Einwohnern gilt eine Frist bis 30. Juni 2028. Wird jedoch ein Gebiet vor Ablauf dieser Fristen auf Grundlage einer bundesgesetzlichen Regelung zur Wärmeplanung als Ausbaugebiet für ein Wärme- oder Wasserstoffnetz ausgewiesen, so gilt dort die 65%-Anforderung für Gebäude einen Monat nach Bekanntgabe der Entscheidung über die Ausweisung. Das „Gesetz für die Wärmeplanung und zur Dekarbonisierung der Wärmenetze“ befindet sich aktuell noch im Gesetzgebungsverfahren, soll aber ebenfalls zum 1. Januar 2024 in Kraft treten. Zukünftig gilt es auch insoweit beim Austausch von Heizungen die Ausweisungen von Ausbaugebieten für Wärme- oder Wasserstoffnetze zu bedenken und zu prüfen. 

Für Öl- oder Gasheizungen, die zwischen dem 1. Januar 2024 und den vorgenannten Übergangsfristen eingebaut werden, muss der Betreiber dafür Sorge tragen, dass diese ab 2029 zu 15%, ab 2035 zu 30%, ab 2040 zu 60% und ab 2045 zu 100% erneuerbare Energien wie z. B. aus Biomasse oder Wasserstoff nutzen. 

Bei Neu- und Ausbau eines Wärmenetzes gelten folgende Übergangsfristen: Es kann bis zu zehn Jahre lang eine Heizungsanlage ohne Einhaltung der 65%-Anforderungen eingebaut und betrieben werden, wenn der Betreiber vor Einbau u. a. einen Vertrag über Lieferung von Wärme aus min. 65% erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme sowie zum Anschluss an ein Wärmenetz schließt, auf dessen Basis er innerhalb von zehn Jahren nach Vertragsschluss beliefert wird.

Auch der Einbau und Betrieb von Heizungen, die auf die Verbrennung von 100% Wasserstoff umrüstbar sind, ist unter bestimmten Umständen weiterhin möglich. 

Umlage auf Mieter und Förderung 

Vermieter können bei Modernisierungsmaßnahmen zur Erfüllung der Anforderung nach der GEG-Novelle die jährliche Miete begrenzt auf 10% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten abzgl. der in Anspruch genommenen Förderungen und max. um EUR 0,50/m² innerhalb von sechs Jahren erhöhen. Ohne Inanspruchnahme von Förderung bleibt es – wie gehabt – bei 8% Modernisierungsumlage. Bei Gewerberäumen können Modernisierungskosten aber nur umgelegt werden, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist.

Nach der ab 2024 vorgesehenen neuen Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) soll es für den Heizungstausch folgende Investitionskostenzuschüsse geben: 30% Grundförderung für alle Wohn­ und Nichtwohngebäude, die allen Antragsgruppen offensteht, ein einkommensabhängiger Bonus von 30% für selbstnutzende Eigentümer mit einem Haushaltsjahreseinkommen von bis zu EUR 40.000, ein Geschwindigkeitsbonus von 20% bis 2028 für selbst-nutzende Wohneigentümer sowie einen Innovationsbonus von 5%, z.B. für die Nutzung von natürlichen Kältemitteln. Kombiniert sollen maximal aber 70% gefördert werden. 

Zusammenfassung und Ausblick

Mit der GEG-Novelle und der grundsätzlichen 65%-Anforderung für Heizungen ab Juli 2026/2028 bzw. der Bekanntgabe als Ausbaugebiet für ein Wärme- oder Wasserstoffnetz tritt eine konkrete Vorgabe zur Erreichung des klimapolitischen Ziels der Dekarbonisierung mit Immobilienbezug in Kraft. 

Mit der sich zwischen EU-Parlament, Rat und Kommission im sog. Trilog-Verfahren befindlichen EU-Gebäuderichtlinie/Energy Performance of Buildings Directive (EPBD) sollen weitere Anforderungen an die Energieeffizienz von Gebäuden formuliert werden. Nach dem Vorschlag des EU-Parlaments zur EPBD vom 14. März 2023 sollten Gesamtenergieeffizienzklassen von „A“ als „Nullemissionsgebäude“ bis „G“ als niedrigste Klasse (jeweils die national schlechtesten 15% des Gebäudebestands) gebildet und innerhalb bestimmter Fristen mindestens Gesamtenergieeffizienzklasse E und später D erreicht werden. Das hätte für Gebäude, die diese Anforderungen nicht erfüllen, eine Sanierungspflicht bedeutet. Insbesondere hinsichtlich dieser waren zunehmend kritische Stimmen laut geworden. Medienberichten zufolge soll nun eine Abschwächung der geplanten Reform während des Trilog-Verfahrens verhandelt worden sein. Danach sollen nicht mehr einzelne Gebäude, sondern ein zu erreichender Durchschnittsansatz über den Gebäude­bestand der Mitgliedsstaaten im Fokus stehen. Jeder Mitgliedsstaat soll seinen Gebäudebestand in zwei Teile teilen und die 43% mit den höchsten Energiever­bräuchen sollen 55% der Einsparungen des Primär­energiebedarfs erzielen. 

Auch wenn aktuell noch nicht sicher ist, wie dies konkret umgesetzt werden soll, ist ein klarer Trend steigender Nachhaltigkeitsanforderungen an den bisher nicht effizienten Gebäudesektor vorgezeichnet. Dieser Trend wird sich nicht nur auf legislativer Ebene, sondern auch aufgrund der Anforderungen von Nutzern und bei Finanzierungen weiter fortsetzen. 

Für Immobilieneigentümer erscheint vor diesem Hintergrund die Entwicklung einer Nachhaltigkeitsstrategie unverzichtbar, auch wenn sich für Bestandsobjekte mit funktionierenden Heizungen aus der GEG-Novelle aktuell nicht unmittelbar ein Handlungsbedarf ergibt.