Schneller bauen mit dem Wohnungsbauturbo?
Das Baugesetzbuch novellieren – so lautet das Versprechen der schwarz-roten Koalition aus dem Koalitionsvertrag. Mit dem „Wohnungsbauturbo“ soll nun der erste große Schritt auf diesem Weg geschaffen werden: Der Mangel an Wohnraum, insbesondere in den urbanen Räumen soll schon bald der Geschichte angehören. Gelingt das?
Der Gesetzentwurf zum Wohnungsbauturbo wurde am 18. Juni 2025 vom Bundeskabinett beschlossen und am 7. Juli 2025 in den Bundestag eingebracht (BT-Drs. 21/781). Nach der ersten Lesung im Bundestag am 10. Juli 2025 fand im Ausschuss für Wohnen, Stadtentwicklung, Bauwesen und Kommunen am 10. September 2025 eine erste Sachverständigenanhörung statt. Ein Inkrafttreten der Regelungen ist noch für den Herbst 2025 geplant. Zentrale Idee des Wohnungsbauturbos ist die Vereinfachung von Genehmigungsverfahren für den Wohnungsbau. Insbesondere die Erweiterung der bestehenden Befreiungs- und Abweichungsmöglichkeiten fallen hierbei ins Auge und sollen näher betrachtet werden.
1. Erleichterung von Aufstockungen und Umbauten: Erweiterte Befreiungsmöglichkeiten von den Festsetzungen des Bebauungsplans
Bisher konnte durch die Regelung in § 31 Abs. 3 BauGB im Einzelfall und mit Zustimmung der Gemeinde von den Festsetzungen des Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus befreit werden, wenn die Befreiung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Diese Regelung gilt bislang jedoch nur in „Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt“ gemäß § 201a BauGB und ist zudem bis zum 31.12.2026 befristet. Durch den Entwurf wird diese Regelung nun deutlich erweitert. Künftig soll eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans überall, und nicht nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB, möglich sein. Damit kommt die Neuregelung insbesondere Bauherren in Gemeinden zugute, die in Bundesländern liegen, die von der Möglichkeit, Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt auszuweisen, keinen Gebrauch gemacht haben (etwa Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen oder Thüringen). Auch die Befristung der Regelung entfällt mit dem Verzicht auf die Voraussetzung des Vorliegens eines Gebietes mit angespanntem Wohnungsmarkt.
Ferner soll eine Befreiung künftig nicht mehr nur im Einzelfall, sondern auch „in mehreren vergleichbaren Fällen“ möglich sein. Das Einzelfallerfordernis wurde von der Rechtsprechung bisher eng ausgelegt, das BVerwG hat hierfür das Vorliegen eines „atypischen Sonderfalls“ gefordert (BVerwG, Urt. v. 24.04.2014 – 4 C 2/23, Rn. 27). Mit der vorgeschlagenen Regelung sollen so zum Beispiel Befreiungen für Aufstockungen oder Hinterlandbebauungen in ganzen Straßenzügen möglich werden, für die ansonsten die Änderung eines Bebauungsplanes nötig gewesen wäre.
Zur Wahrung der kommunalen Planungshoheit bedarf die Befreiungsentscheidung der Zustimmung der Gemeinde. Diese ist zu unterscheiden von dem gemeindlichen Einvernehmen nach § 36 BauGB und soll erstmals in einem neuen § 36a BauGB näher geregelt werden (siehe unten unter 4.).
Weiterhin erforderlich ist, dass eine Befreiung unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit öffentlichen Belangen vereinbar ist. Hieran fehlt es, wenn die Befreiung aufgrund einer überschlägigen Prüfung voraussichtlich zusätzliche erhebliche Umweltauswirkungen hat.
2. Wohnungsbauvorhaben im unbeplanten Innenbereich: Abweichungen vom Einfügungsgebot, § 34 Abs. 3b BauGB-E
Für Wohnungsbauvorhaben im unbeplanten Innenbereich soll im Einzelfall oder in mehreren vergleichbaren Fällen vom Erfordernis des Einfügens in die nähere Umgebung abgewichen werden können, wenn das Vorhaben der Errichtung eines Wohngebäudes dient, städtebaulich vertretbar ist und unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit öffentlichen Belangen vereinbar ist. Insbesondere die Hinterlandbebauung und die Bebauung von Freiflächen innerhalb von Wohnblöcken soll hierdurch erleichtert werden. Auch hier ist die Zustimmung der Gemeinde erforderlich (siehe unten unter 4.).
Mit der neuen Regelung erweitert der Gesetzgeber die Möglichkeiten zur Wohnungsbebauung im unbeplanten Innenbereich, indem eine Abweichung künftig auch über die bisherigen Möglichkeiten auf die Errichtung von Wohngebäuden anwendbar ist.
3. Die Zündung des Bauturbos: § 246e BauGB-E
Den eigentlichen Wohnungsbauturbo „zündet“ der Gesetzgeber mit der neuen Regelung des § 246e BauGB-E. Nach dieser Vorschrift kann mit Zustimmung der Gemeinde von sämtlichen Vorschriften des BauGB und den darauf basierenden Verordnungen im erforderlichen Umfang abgewichen werden, wenn die Abweichung unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Dabei muss die Abweichung (i) entweder der Errichtung von Wohngebäuden, (ii) oder der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung zulässigerweise errichteter Gebäude dienen, wenn (iii) hierdurch neue Wohnungen geschaffen werden oder vorhandener Wohnraum wieder nutzbar wird. Auch die Nutzungsänderung zulässigerweise errichteter baulicher Anlagen zu Wohnwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung ist vom Anwendungsbereich erfasst. Die neue Regelung soll befristet bis zum Ablauf des 31.12.2030 gelten.
Es sticht dabei heraus, dass nach dem vorliegenden Entwurf die Anwendbarkeit des § 246e BauGB-E nicht auf Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt beschränkt ist: der Wohnungsbauturbo soll also überall anwendbar sein.
Auch im Außenbereich soll die Sonderregelung gemäß § 246e Abs. 3 BauGB-E anwendbar sein. Hierbei ist die Anwendbarkeit jedoch auf Vorhaben begrenzt, die im räumlichen Zusammenhang mit Flächen stehen, die nach § 30 Abs. 1, 2 BauGB oder nach § 34 BauGB zu beurteilen sind. Damit soll deutlich werden, dass nicht nur Vorhaben erfasst werden, die sich nahtlos an die entsprechenden Gebiete anschließen, sondern auch Gebiete, die „sich trotz eines gewissen Abstands noch als organische Fortentwicklung des Siedlungsbereichs darstellen und von dessen infrastruktureller Anbindung, einschließlich der sozialen Infrastruktur, profitieren können“ (so die Gesetzesbegründung, BT-Drs. 21/781, S. 27). Eine konkrete Regelung, bis zu welcher Entfernung noch von einem räumlichen Zusammenhang auszugehen ist, lässt sich § 246e BauGB-E nicht entnehmen, die Gesetzesbegründung führt hierzu aus, dass ab einer Entfernung von 100 Metern vom bestehenden Siedlungsbereich „in jedem Fall nicht mehr vom Vorliegen eines räumlichen Zusammenhangs ausgegangen werden kann“ (BT-Drs. 21/781, S. 27).
4. Sicherung der Planungshoheit: Zustimmung der Gemeinde (§ 36a BauGB-E)
Während bislang nur für die in § 31 Abs. 3 BauGB geregelte Befreiung im Einzelfall eine Zustimmung der Gemeinde erforderlich war, soll für die erweiterten Befreiungs- und Abweichungsmöglichkeiten künftig die Zustimmung der Gemeinde obligatorisch sein.
Die Gemeinde soll ihre Zustimmung erteilen, wenn das Vorhaben mit den Vorstellungen der Gemeinde von der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung vereinbar ist. Die gemeindliche Zustimmung nach § 36a BauGB-E ist dabei von dem gemeindlichen Einvernehmen, § 36 BauGB zu unterscheiden: die Erteilung des gemeindlichen Einvernehmens ist an die Zulässigkeitsvoraussetzungen der §§ 31, 33 – 35 BauGB gebunden und stellt damit eine Form der Rechtskontrolle dar, allgemeine planerische Vorstellungen berechtigten die Gemeinde nicht zur Ablehnung der Einvernehmenserteilung. Die Erteilung einer Zustimmung gemäß § 36a BauGB-E kann hingegen auch aus anderen städtebaulichen Gründen verweigert werden. Die Regelung zur Einvernehmensfiktion in § 36 Abs. 2 Satz 2 BauGB soll dementgegen auch auf die Erteilung der Zustimmung entsprechend angewandt werden, wie § 36a Abs. 1 Satz 4 BauGB-E zu entnehmen ist. Demnach gilt eine Zustimmung als erteilt, wenn die Gemeinde sie nicht binnen zwei Monaten verweigert.
5. Weitere Regelungen zugunsten des Wohnungsbaus
Der Gesetzentwurf sieht darüber hinaus vor, dass den Gemeinden gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 23 lit. a), aa) BauGB-E die Möglichkeit eröffnet wird, Gebiete festzusetzen, in denen „bestimmte Werte zum Schutz von Geräuschimmissionen oder bestimmte Geräuschemissionskontingente nicht überschritten werden dürfen, wobei in begründeten Fällen Abweichungen von der TA Lärm zulässig sind“. Die Gemeinde kann damit im Bebauungsplan selbst von der TA Lärm abweichen. Wenn sich eine solche, durch die Gemeinde getroffene Festsetzung, im Rahmen eines Gerichtsverfahrens als unwirksam herausstellt soll künftig die Regelung des § 216a BauGB-E greifen. Demnach besteht die Baugenehmigung für das betroffene Gebäude fort und die Bauaufsichts- und Immissionsschutzbehörde entscheidet über Anordnungen von lärmmindernden Maßnahmen. Der Entwurf enthält noch weitere Regelungsvorschläge zugunsten des Wohnungsbaus. So soll die in § 201a BauGB bestehende und bis zum 31.12.2026 befristete Möglichkeit durch Rechtsverordnung Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt zu bestimmen um weitere fünf Jahre verlängert werden. Auch die Regelung zur Bildung von Wohnungseigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten in § 250 BauGB und das darin enthaltene Genehmigungserfordernis für die Aufteilung nach dem WEG soll um fünf Jahre verlängert werden.
6. Bewertung des Gesetzesentwurfs
Die Zulassung von Wohnungsbauvorhaben trotz entgegenstehender Bebauungspläne sowie im ungeplanten Innenbereich und im Außenbereich wird künftig aufgrund der dargestellten Vorschriften erheblich erleichtert. Mit den neuen Vorschriften des § 31 Abs. 3 BauGB-E, des § 34 Abs. 3b BauGB-E und insbesondere der umfassenden Abweichungsmöglichkeiten nach § 246e BauGB-E plant der Gesetzgeber drei Vorschriften, die das Potential haben, zu einer erheblichen Erleichterung des Wohnungsbaus beizutragen.
Der Gesetzgeber hat mit dem Gesetzesentwurf vorgelegt. Sollten die Regelungen nach erfolgreichem Abschluss des Gesetzgebungsverfahrens in dieser Form Eingang in das BauGB finden, werden die Gemeinden am Zug sein: Denn ob die Vorschriften auch in der Praxis Erfolg haben werden, wird ganz maßgeblich von den Gemeinden und der Frage, in welchem Umfang sie ihre Zustimmung erteilen oder versagen werden, abhängen.
Weitergehende Informationen zum geplanten Wohnungsbauturbo finden Sie im Beitrag von Dr. Christian Kahle, LL.M. und Malte Gutt, LL.M. (Strathclyde) vom 12.08.2025 im juris PraxisReport. Den gesamten Artikel finden Sie hier.