Überprüfung der Einkünfteerzielungsabsicht bei Vermietungsobjekten mit mehr als 250m² Wohnfläche

Bei der Vermietung eines Objekts mit einer Wohnfläche von mehr als 250 m² besteht eine Ausnahme von der typisierten Annahme der Einkünfteerzielungsabsicht bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit, die Anlass zu deren Überprüfung mittels einer Totalüberschussprognose gibt. An den von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen zur typisierten Annahme der Einkünfteerzielungsabsicht bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit und den diesbezüglichen Ausnahmen, insbesondere bei der Vermietung eines Objekts mit mehr als 250 m² Wohnfläche, hält der Bundesfinanzhof fest.

Hintergrund: 

Bei der Vermietung und Verpachtung von Immobilien sind zwei Merkmale zu beachten. Zum einen muss, damit überhaupt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vorliegen, der Vermietung zwingend eine Einkünfteerzielungsabsicht zugrunde liegen. Eine einkommensteuerlich relevante Vermögensnutzung ist nur gegeben, wenn der Steuerpflichtige die Absicht hat, auf Dauer nachhaltig Überschüsse zu erzielen. Zwar gilt grundsätzlich die Vermutung, wonach eine auf Dauer angelegte Vermietung als voll entgeltlich – und damit als mit Einkünfteerzielungsabsicht vorgenommen – anzusehen ist, wenn die vereinnahmten Mieterträge mindestens 66 % der ortsüblichen Miete betragen. In bestimmten Ausnahmefällen greift diese Vermutung hingegen nicht, sodass die Einkünfteerzielungsabsicht nachzuweisen ist. Maßgeblich ist dann das prognostizierte positive Gesamtergebnis des einzelnen Vermietungsobjekts (sogenannte Totalüberschussprognose).

Sachverhalt: 

Die zusammen zur Einkommensteuer veranlagten Kläger vermieteten in den Streitjahren 2011 bis 2014 drei Einfamilienhäuser an ihre Kinder. Die Wohnflächen der Mietobjekte betrugen 322 m², 290,50 m² und 331 m². Die Mietverhältnisse wurden jeweils unbefristet abgeschlossen, wobei in allen drei Fällen die Miete zum 1. Juni 2019 erhöht worden ist. Die Anschaffung aller drei Objekte wurde in voller Höhe fremdfinanziert. In den Streitjahren machten die Kläger für alle Mietobjekte Werbungskostenüberschüsse geltend, deren Anerkennung durch das Finanzamt versagt wurde. Die dagegen gerichtete Klage wies das Finanzgericht als unbegründet ab. Ungeachtet der weiteren Ausstattungsmerkmale bestehe eine Veranlassung zur Überprüfung der Einkünfteerzielungsabsicht, da die jeweilige Wohnfläche der streitgegenständlichen Objekte 250 m² übersteige; diese sei vorliegend nicht gegeben. 

Entscheidung: 

Der Bundesfinanzhof hat das Urteil aufgehoben und an das Finanzgericht zur weiteren Verhandlung zurückverwiesen. Nach Ansicht des Gerichts sei die Einkünfteerzielungsabsicht der Kläger hinsichtlich der drei Mietobjekte zu überprüfen. Aus ständiger Rechtsprechung ergäbe sich zwar der Grundsatz, dass bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit typisierend davon auszugehen sei, dass der Steuerpflichtige beabsichtige, einen Einnahmenüberschuss zu erwirtschaften. Dies gelte auch dann, wenn sich über längere Zeiträume Werbungskostenüberschüsse ergeben. Allerdings beziehe sich diese Aussage auf Wohnungen, die üblicherweise vermietet werden. Denn nur aus solchen Wohnungen leite sich die ortsübliche Marktmiete ab (sogenannter Mietspiegel). Diese typisierende Vermutung könne daher nicht auf die Vermietung einer aufwendig gestalteten oder ausgestatteten Wohnung angewendet werden; darunter fielen insbesondere auch Wohnungen mit einer Wohnfläche größer als 250 m². Nach ständiger Rechtsprechung finde die Grenze von 250 m² ihre Rechtfertigung darin, dass im Regelfall Mietspiegel für Wohnungen dieser Größe aufgrund der geringen Fallzahlen nicht anwendbar oder aussagekräftig seien. Zudem handele es sich lediglich um eine Ausnahme von einer typisierenden Vermutung. Es bleibt dem Steuerpflichtigen unbenommen, eine Einkünfteerzielungsabsicht nachzuweisen. Dieser ständigen Rechtsprechung stehe auch nicht entgegen, dass nach dem Wortlaut des Gesetzes bei einer Miethöhe von mindestens 66 % der ortsüblichen Miete von einer Vollentgeltlichkeit der Vermietungstätigkeit auszugehen sei. Dies sei der Fall, weil die Norm mit Blick auf den Umfang des Werbungskosten- und Betriebsausgabenabzugs lediglich die Frage nach dem Umfang der Entgeltlichkeit der Vermietungstätigkeit regele. Im Ergebnis sei die Einkünfteerzielungsabsicht der Kläger mittels einer Totalüberschussprognose zu überprüfen. Da das Finanzgericht die in den Folgejahren vorgenommenen Mieterhöhungen nicht zutreffend berücksichtigt hat, hob der Bundesfinanzhof das Urteil der Vorinstanz insoweit auf.

Hinweis: 

Die Praxis der typisierenden Annahme der Einkünfteerzielungsabsicht bei einer auf Dauer angelegten Vermietung dient der Reduzierung von Komplexität. Diese Vereinfachung gilt aber nicht bei Vermietung aufwendig gestalteter oder ausgestatteter Wohnungen. Für diese ist die Einkünfteerzielungsabsicht durch eine Totalüberschussprognose zu überprüfen, die im Grundsatz auf das Ende des jeweiligen Veranlagungszeitraums aufzustellen ist. Wie der Urteilsfall zeigt, beträgt der Prognosezeitraum 30 Jahre. Da der Prognose eine ex ante-Betrachtung zugrunde liegt, sind künftige Mieterhöhungen nur einzubeziehen, wenn diese bei objektiver Betrachtung vorhersehbar sind.