Obacht bei Verwendung von Innenraumfotos des Mieters
Worum geht es inhaltlich
Ein Eigentümer/Vermieter einer Gewerbeimmobilie hatte einen Makler abgemahnt, der nicht von ihm, sondern von seiner Mieterin mit der Suche nach einem Unter- oder Nachmieter beauftragt worden war. Der Makler hatte das Objekt öffentlich als „Exklusive Boutique nahe Maximiliansplatz“ beworben und dabei auch Innenraumfotos der Mietsache verwendet. Der Eigentümer/Vermieter sah darin eine unzulässige Beeinträchtigung seiner eigenen Vermarktungsaktivitäten und verlangte Unterlassung sowie Ersatz seiner vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten.
Die rechtlich spannende Frage dahinter, die vom LG München bis zum BGH führte
Hat der vom Mieter eingeschalteter Makler bei der Suche nach einem Unter- oder Nachmieter ggf. zugleich auch im Interesse des Eigentümers/Vermieters gehandelt?
Dies hat der BGH nun in seiner Entscheidung (BGH, Versäumnisurt. v. 30.4.2026 – III ZR 164/25 (Vorinstanz: LG München I)) im Hinblick auf die sog. "Geschäftsführung ohne Auftrag" (§§ 677-687 BGB, kurz GoA) verneint. (Kurz zur Erklärung: Von einer GoA spricht man vereinfacht gesagt, wenn jemand ein fremdes Geschäft für einen anderen besorgen darf, ohne von diesem ausdrücklich beauftragt worden zu sein (typischer Fall ist bspw. das Löschen eines Brandes auf einem Grundstück durch die Feuerwehr); an eine solche GoA, die ein gesetzliches Schuldverhältnis begründet, können sich dann verschiedene Rechtsfolgen wie Aufwendungsersatz, Herausgabeansprüche aber auch Schadensersatzansprüche anschließen).
Genau hier setzt die Argumentation des BGH nun an: Der BGH arbeitet zunächst die dogmatischen Voraussetzungen der verschiedenen Möglichkeiten einer GoA (berechtigt/unberechtigt) heraus. Ein Geschäft wird demnach nur dann „für einen anderen“ besorgt, wenn es jedenfalls auch einem fremden Rechts- oder Interessenkreis zuzuordnen ist und der Handelnde zumindest auch den Willen hat, das fremde Interessen zu fördern. Entscheidend ist dabei nach dem BGH, ob die Tätigkeit dem Dritten unmittelbar zugutekommt oder dessen Rechtskreis nur reflexartig berührt.
Vor diesem Hintergrund verneint der BGH eine berechtigte GoA im Verhältnis des Maklers zum Eigentümer/Vermieter: Die Suche nach einem Unter- oder Nachmieter liegt nach Auffassung des Senats ausschließlich in der Rechts- und Interessensphäre des Mieters, der sich wirtschaftlich ganz oder teilweise vom Objekt lösen will. Ein von ihm beauftragter Makler wird deshalb grundsätzlich allein in dieser Sphäre tätig. Dass die Interessen des Eigentümers/Vermieters durch die Vermarktung mitbetroffen sein können, genügt nicht. Der Eigentümer/Vermieter wird zunächst nur reflexhaft berührt; konkret und unmittelbar betroffen ist seine Rechtssphäre erst dann, wenn etwa ein Unter- oder Nachmieter gefunden ist und seine Zustimmung oder Mitwirkung erforderlich wird. Mit anderen Worten: Der BGH erteilt der Vorstellung eine Absage, der nicht vom Eigentümer/Vermieter beauftragte Makler betreibe schon durch die Vermarktung des Objekts zugleich ein Geschäft für dessen Interesse und geht damit von einer unberechtigte GoA des Maklers aus.
Hieraus können nun Risiken für den Makler entstehen, der lediglich im Auftrag des Mieters die Vermarktung der Mietflächen übernimmt und bei dem zugleich eine unberechtigte GoA gegenüber dem Eigentümer/Vermieter vorliegt.
Denn der BGH belässt es nicht bei der Verneinung der GoA, sondern zeigt zugleich die möglichen Rechtsfolgen aus einer unberechtigten GoA auf:
Einerseits mögliche Unterlassungsansprüche aus § 1004 Abs. 1 BGB: Nach der gefestigten Rechtsprechung steht das Recht, Fotografien eines Grundstücks bzw. von dessen Innenräumen aufzunehmen und gewerblich zu verwerten, grundsätzlich dem Grundstückseigentümer zu. Werden solche Innenraumfotos im Rahmen eines Exposés öffentlich verwendet, kann darin eine abwehrfähige Eigentumsbeeinträchtigung liegen.
Andererseits mögliche Erstattung von Abmahnkosten: Besteht ein Unterlassungsanspruch, bspw. aus § 1004 Abs. 1 BGB, und weist die Abmahnung dem Makler einen Weg, den Streit ohne gerichtliche Inanspruchnahme zu erledigen, können die hierfür erforderlichen Rechtsanwaltskosten nach §§ 677, 683 S. 1, 670 BGB ersatzfähig sein. Nach der vorgenannten Entscheidung des BGH gilt dies insbesondere für den Fall der Verwendung der Innenraumfotos durch den Makler ohne ausdrückliche Zustimmung des Eigentümers/Vermieters.
Allerdings stellt der BGH bei seiner Entscheidung durchaus klar, dass das gefundene Ergebnis keine schematische Lösung ist. Entscheidend bleibt, ob eine konkrete Einwilligung des Eigentümers zur Vermarktung an den Makler (ebenfalls) vorliegt. Eine solche kann sich bereits aus dem Mietvertrag ergeben, wenn der Mieter berechtigt war, zur Suche nach einem Unter- oder Nachmieter Innenaufnahmen öffentlich über einen Makler zu verwenden. Ebenso käme auch eine sonstige Zustimmung des Eigentümers in Betracht. Bloße Kenntnis davon, dass der Mieter einen Makler eingeschaltet hat, reicht allerdings hierfür nach Ansicht des BGH noch nicht aus. Da es bei der Entscheidung durch den BGH insoweit noch an nötigen Sachverhaltsfeststellungen zu der Frage der Einwilligung des Eigentümers/Vermieters fehlte, hat er den Rechtsstreit wieder zurück an den Tatrichter der Vorinstanz zur weiteren Aufklärung verwiesen.
Für Eigentümer/Vermieter, Mieter und Makler bedeutet die Entscheidung, dass die Aufnahme von Nachvermietungstätigkeiten nicht unabgestimmt zwischen den jeweiligen Parteien erfolgen sollte, um unnötige Konflikte und eventuell teure Rechtsstreite zu vermeiden. Makler sollten sich im Zweifel bei der Veröffentlichung von Innenraumfotos doppelt absichern und die Zustimmung beider Vertragsparteien (Mieter und Vermieter) einholen.