Wartungskosten im Gewerbemietvertrag: Braucht es eine Obergrenze?
Im Gewerberaummietrecht spielt neben der Höhe der Miete die Umlage von umlagefähigen Kosten eine zentrale Rolle. Bislang wurden sog. „Wartungskosten“ großzügig auf Mieter umgelegt und von diesen bereitwillig gezahlt. Zunehmend gibt es jedoch Streit und gerichtliche Auseinandersetzungen zwischen den Mietvertragsparteien über die konkrete Kostentragungspflicht für die Wartungskosten in den jährlichen (Betriebs-/Nebenkosten-)Abrechnungen– nicht zuletzt wegen der starken Preissteigerungen im Markt in den letzten Jahren.
Dieser Beitrag beleuchtet angesichts kürzlich ergangener gegensätzlicher Rechtsprechung zweier Oberlandesgerichte, ob und wie derzeit noch eine zulässige Umlage von Wartungskosten auf gewerbliche Mieter aussehen kann und worauf hierbei zu achten ist.
Die Ausgangslage
Nach ständiger BGH-Rechtsprechung können Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten für gemeinschaftlich genutzte Anlagen formularmäßig auf den Gewerbemieter übertragen werden. Dies jedoch nur, wenn eine betragsmäßige oder prozentuale Obergrenze vereinbart ist (typischerweise erfolgt eine solche prozentuale Obergrenze unter Bezugnahme auf die jeweils aktuelle (Netto-)Kaltmiete). Diese Obergrenze soll den Zweck erfüllen, den Mieter vor unvorhersehbaren und unkalkulierbaren Kosten zu schützen, die außerhalb seiner Risikosphäre liegen.
Ob dieses Erfordernis einer Obergrenze auch isoliert nur für Wartungskosten gilt, hat der BGH bislang nicht entschieden. Wartungskosten werden hierbei gemeinhin verstanden als wiederkehrende Kosten für vorbeugende Maßnahmen zur Prüfung der Betriebsbereitschaft technischer Anlagen und sollen als solche nach verbreiteter Auffassung als Betriebskosten unter Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV) auch ohne gesonderte Vereinbarung umlagefähig sein.
Der aktuelle Meinungsstreit
OLG München (Urt. v. 12.2.2026 – 14 U 1880/25e) verlangt Obergrenze
Das OLG München hingegen hält eine Wartungskostenumlage ohne Kostenobergrenze für eine unangemessene Benachteiligung des Mieters. Auch Wartungskosten seien nicht stets klar eingrenzbar und kalkulierbar, insbesondere bei komplexen Gemeinschaftsanlagen wie Aufzügen, Lüftungs- oder Brandmeldeanlagen. Das OLG München schließt sich damit einer zunehmend restriktiven Auslegung der Umlagevorschriften an (ebenso OLG Brandenburg, KG Berlin und OLG Rostock).
OLG Karlsruhe (Urt. v. 27.3.2026 – 4 U 102/24) verneint Obergrenze
Das OLG Karlsruhe hingegen hat jüngst genau entgegengesetzt und auf Linie der vormals verbreiteten Auffassung entschieden, dass Wartungskosten als Betriebskosten einzuordnen sind, welche sogar im Wohnraummietrecht ohne konkrete Deckelung umlagefähig seien. Eine wesentliche Abweichung vom gesetzlichen Leitbild und Unangemessenheit für den Gewerberaummieter liege deshalb nicht vor. Wartungskosten umfassen, anders als Instandhaltungskosten, nach Auffassung des OLG München gerade keine Mängelbeseitigung oder Drittschäden. Deshalb sei das Kostenrisiko für den Mieter hinreichend überschaubar und abgrenzbar.
Ausstehende BGH-Entscheidung
Beide Gerichte haben nun die Revision zugelassen und entsprechende Anträge liegen nun beim BGH zur Entscheidung. Eine höchstrichterliche Klärung steht damit unmittelbar bevor – bis dahin bleibt die Rechtslage für die Vertragsparteien jedoch mit Unsicherheiten behaftet.
Empfehlungen
Für Vermieter: Wer auf der sicheren Seite stehen will, wenn der BGH sich für eine Obergrenze bei Wartungskosten ausspricht, sollte in seinen Formularverträgen auch für Wartungskosten eine solche angemessene Obergrenze für die Kostenbeteiligung vorsehen. Angesichts der derzeit uneinheitlichen Rechtsprechung und der noch ausstehenden BGH-Entscheidung ist eine unbegrenzte Wartungskostenumlage mit dem Risiko der Unwirksamkeit verbunden und dürfte bei zukünftigen (Betriebs-/Nebenkosten-)Abrechnungen für Rückfragen und ggf. sogar Streit mit den Mietern sorgen. Juristisch wenig angreifbare Individualvereinbarungen zu einer Kostenumlage in diesem Zusammenhang dürften eher selten in bestehenden Mietverträgen zu finden sein. Umso mehr sollte bei tatsächlichem Streit mit dem Mieter über eine Abrechnung versucht werden, mit diesem eine dauerhafte und einvernehmliche Lösung für die Umlage von Wartungskosten zu finden und diese sodann in einem entsprechenden Nachtrag zum Mietvertrag zu vereinbaren. Dies schafft dann meist Rechtssicherheit für die Zukunft.
Für Mieter: Mieter sollten ihre kommenden Betriebskostenabrechnungen sehr genau, auf die dortigen Positionen hin zu den Erhaltungslasten, insbesondere zu den Wartungskosten, überprüfen und mit den vereinbarten Regelungen in ihrem Mietvertrag abgleichen. Bei Unklarheiten besteht hier die Möglichkeit die aktuelle Betriebskostenabrechnung anzugreifen und ggf. sogar für vergangene Zeiträume Rückforderungsansprüche geltend zu machen. Zu beachten sind dabei unbedingt etwaige vertragliche Ausschlussfristen für Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnungen, da diese häufig im Gewerberaummietrecht vereinbart werden.