Zinsswaps bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung
Investoren erwerben zur Vermietung bestimmte Immobilien regelmäßig unter Einsatz von Fremdkapital, wobei die anfallenden Zinsaufwendungen aufgrund des wirtschaftlichen Zusammenhangs mit dem angeschafften Vermietungsobjekt regelmäßig Werbungskosten bzw. abziehbare Betriebsausgaben darstellen. Da es sich beim eingesetzten Fremdkapital in der Regel um langfristige Darlehen mit variablen Zinssätzen handelt, besteht das Risiko, dass steigende Zinsen die Finanzierungskosten erhöhen und somit die Rentabilität der Investition verringern. Diesem Risiko kann begegnet werden, indem im Rahmen eines Zinsswapgeschäftes der variable Zinssatz gegen einen festen Zinssatz getauscht wird. In der Folge stellt sich regelmäßig die Frage, ob die Aufwendungen des Zinsswapgeschäfts bei den Einkünften aus Kapitalvermögen oder bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen sind. Dass dabei einige Fallstricke lauern können, zeigen folgende Urteile.
BFH-Urteil vom 19.11.2024 – Ausgleichszahlungen bei vorzeitiger Auflösung eines Zinsswaps
Sachverhalt:
Streitig ist, ob eine Ausgleichszahlung, die die Klägerin wegen der vorzeitigen Auflösung eines Zinsswaps zu leisten hatte, für das Streitjahr 2017 bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten oder als Verlust bei den Einkünften aus Kapitalvermögen zu berücksichtigen ist.
Die Klägerin ist eine vermögensverwaltende GmbH & Co. KG, die aus der Nutzungsüberlassung eines Grundstücks Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt. Die Klägerin hatte zur Finanzierung der Immobilie ein Darlehen mit variablem Zinssatz aufgenommen. Im Jahr 2010 vereinbarte die Klägerin mit der finanzierenden Bank ein Umschuldungsdarlehen, mit der das zur Anschaffung verwendete Altdarlehen abgelöst wurde. Um sich gegen steigende Zinsen abzusichern, schloss sie mit der Bank einen Zinsswap-Vertrag ab. Die GmbH & Co. KG zahlte einen monatlichen Festbetrag in Höhe von 4,7 % des Bezugsbetrags an die Bank und erhielt im Gegenzug variable Zahlungen basierend auf dem 1-Monats EURIBOR auf den Bezugsbetrag (synthetischer Festzins).
Die Klägerin beendete den Zinsswap im Jahr 2017, da der synthetische Festzins unter dem Zinsswap aufgrund gesunkener Marktzinsen zu einer Zusatzbelastung führte. Die in der Folge fällige Ausgleichszahlung an die Bank machte die Klägerin als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend, da sie den Swap ursprünglich zur Absicherung des Immobilienkredits abgeschlossen hatte. Das Finanzamt lehnte eine Berücksichtigung als Werbungskosten ab, ordnete die Ausgleichszahlung den Einkünften aus Kapitalvermögen zu und stellte einen Verlustvortrag fest.
Der nach erfolglosem Einspruch erhobenen Klage gab das Finanzgericht Düsseldorf statt.
Urteilsgründe:
Der Bundesfinanzhof (BFH) gab der Revision des Finanzamtes statt und wies die Klage ab.
Der BFH bestätigte zunächst den Abzug der Zinsaufwendungen aus dem Umschuldungsdarlehen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Da das Darlehen zur Ablösung des Altdarlehens verwendet wurde und dieses zur Anschaffung der vermieteten Immobilie diente, sah der VIII. Senat den erforderlichen wirtschaftlichen Veranlassungszusammenhang als gegeben an.
Zinsswaps seien zwar in erster Linie dem Risikomanagement auf Kapitalmärkten zuzurechnen und beträfen nicht direkt die Vermietungstätigkeit. Sichert der Zinsswap allerdings das Zinsänderungsrisiko eines Finanzierungsdarlehens ab, kann sich der wirtschaftliche Veranlassungszusammenhang nach Ansicht des BFH auch auf die laufenden Zahlungen eines Zinsswaps erstrecken. Im Urteilsfall sah das Gericht den wirtschaftlichen Zusammenhang als gegeben an und berücksichtigte die laufenden Zahlungen als Aufwendungen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.
Allerdings entschied der BFH, dass die Ausgleichszahlung aus der vorzeitigen Beendigung des Zinsswaps keine Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung darstellt. Zwar bestand ursprünglich ein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen dem Swap und der Immobilienfinanzierung, doch mit der vorzeitigen Beendigung des Swap-Vertrags habe sich diese Verbindung aufgelöst. Der Zinsswap wurde vom BFH nunmehr als eigenständiges Finanzinstrument betrachtet, das nicht mehr ausschließlich der Immobilienfinanzierung diene. In der Folge wurde die Ausgleichszahlung den Einkünften aus Kapitalvermögen zugeordnet. Ein Abzug als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung schied damit aus.
BFH-Urteil vom 20.06.2023 – Fremdwährungsverluste bei Endtauschzahlungen
Sachverhalt:
Die Klägerin ist eine vermögensverwaltende GmbH & Co. KG. Sie erzielte im Streitjahr 2012 aus der Nutzungsüberlassung eines Einkaufszentrums Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die Klägerin hat Zinsaufwendungen aus einem Finanzierungsdarlehen (in EUR), mit dem die Anschaffung der Immobilie finanziert worden ist, den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zugeordnet. Um Zugang zu den günstigeren Schweizer Kreditkonditionen zu erlangen, schloss sie mit einer Schweizer Bank einen Swap-Vertrag (in CHF) ab, um so die für das Darlehen zu entrichtenden Zinsen zu mindern. Am Ende der Vertragslaufzeit 2012 erfolgte eine sogenannte Endtauschzahlung, bei der sich aufgrund eines ungünstigen Wechselkursverhältnisses (CHF/EUR) eine Mehrbelastung in Euro ergab. Die Klägerin wollte diesen Fremdwährungsverlust als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen. Das Finanzamt berücksichtigte zwar die Zinsaufwendungen und die laufenden Zahlungen aus dem Zinsswap als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, nicht aber den – wechselkursbedingten – Mehraufwand aus der Endtauschzahlung; es bestehe kein Zusammenhang mit der Erzielung von Einkünften aus der Vermietung der Immobilie.
Die nach erfolglosem Einspruchsverfahren erhobene Klage vor dem Finanzgericht Köln hatte keinen Erfolg.
Urteilsgründe:
Der BFH bestätigte die Entscheidung des Finanzgerichts Köln und wies die Klage ab.
Der IX. Senat wies darauf hin, dass Werbungskosten nur solche Aufwendungen sind, die unmittelbar der Einkünfteerzielung dienen. Dies treffe sowohl auf die Zinsaufwendungen als auch auf die laufenden Zahlungen des Zinsswaps zu, da jeweils ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der Vermietung der Immobilie bestehe (dies war zwischen der Klägerin und dem Finanzamt auch nicht streitig).
Dagegen könne bei Beendigung des Swapgeschäfts eine Zahlung, mit der die im Rahmen der vereinbarten Endtauschzahlung eingetretenen Kursverluste ausgeglichen werden, nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden. Denn der (Mehr-)Aufwand sei Folge des Fremdwährungsverlusts und daher insoweit nicht durch die Vermietung der Immobilie veranlasst. Ein solcher Mehraufwand falle – wie die Tilgung des Darlehens – stattdessen in die nicht einkommensteuerbare Vermögenssphäre und müsse daher bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung außer Betracht bleiben.
Hinweis:
Die Urteile zeigen, dass die steuerliche Einordnung von Aufwendungen aus Zinsswapgeschäften und Finanzierungsdarlehen davon abhängt, ob sie durch die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung wirtschaftlich veranlasst sind. Der wirtschaftliche Zusammenhang zwischen Zinsswapgeschäft und Darlehensvertrag muss anhand objektiver Kriterien erkennbar sein. Dies kann der Fall sein, wenn etwa – wie in den besprochenen Urteilsfällen – der Habenzinssatz des Swap-Vertrages mit dem Sollzinssatz des Darlehensvertrages, die Laufzeit des Swap-Vertrages mit der Zinsbindungsfrist und die Bezugsgröße des Swaps mit der Darlehensvaluta übereinstimmen. Ist ein solcher Zusammenhang gegeben, können Swapaufwendungen in der Regel als Werbungskosten (oder Betriebsausgaben) abgezogen werden.
Bedacht werden sollte, dass eine Berücksichtigung der im Rahmen des Swapgeschäfts getätigten Zahlungen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht nur für Aufwendungen, sondern korrespondierend auch für Einnahmen gelten würde. Etwaige Einnahmen würden nicht mehr der Abgeltungssteuer unterliegen, sondern dem tariflichen Einkommensteuersatz.
