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Corona Task Force

Mietrecht

Auswirkungen der Corona-Pandemie auf das Gewerbemiet- und -pachtrecht

Die Corona-Pandemie mit dem SARS-CoV-2 Virus trifft auch den Immobiliensektor seit Beginn des Jahres 2020 in diversen Bereichen hart, insbesondere im Einzelhandel und der Gastronomie-, Veranstaltungs- und Hotelbranche. Auch nachdem die staatlich angeordneten „Lockdowns“ zu Beginn der Pandemie und im Winter 2020/2021 inzwischen beendet sind, stellen sich im Bereich der gewerblichen Miet- und Pachtverträge weiterhin wichtige Fragen, etwa zur Anpassung und Stundung der Miete. Selbst nach diversen oberlandesgerichtlichen und höchstrichterlichen Entscheidungen sind weiterhin viele Fragen unbeantwortet, wie z.B. welche Auswirkungen staatliche Förderbeiträge auf Mietanpassungen und -stundungen haben oder welche vertraglichen Regelungen die Parteien für diese und vergleichbare Krisen nun treffen sollten.

Erste BGH-Entscheidung zur Anpassung von Gewerbemieten aufgrund pandemiebedingter behördlicher Schließungsanordnung

In einem ersten wegweisenden Urteil vom 12. Januar 2022 entschied der Bundesgerichtshof (BGH) die bis dahin uneinheitlich beantwortete Frage nach Mietanpassungen bei behördlichen Schließungsanordnungen. Im Ergebnis lehnt der BGH einen Mietmangel ab, hält jedoch die Mietanpassung im Rahmen der sog. Störung der Geschäftsgrundlage für möglich. Hierbei sind jeweils die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf das konkrete Mietverhältnis zu prüfen und zu bewerten. Erforderlich ist eine Abwägung, ob für das konkrete Mietobjekt (nicht etwa für den Konzern des Mieters, z. B. unter Berücksichtigung des Konzernumsatzes) ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag, insbesondere der vereinbarten Miete, unzumutbar ist. Dabei sind verschiedene Aspekte zu berücksichtigen, wie z. B. die Kompensation von Umsatzeinbußen des Mieters durch staatliche Leistungen.

Weitere Informationen zur o. g. Entscheidung finden Sie in unserem
BRL-Newsletter vom 12. Januar 2022.

Die vorstehend dargestellten Grundsätze hat der BGH inzwischen in einem Urteil vom 02.03.2022 bestätigt. In dem Fall musste ein Hochzeitspaar seine Feier aufgrund von Kontaktbeschränkungen absagen und forderte die Miete für die Hochzeitslocation zurück. Im Rahmen der o.g. Interessenabwägung kam der BGH zum Ergebnis, dass es den Mietern (dem Hochzeitspaar) zumutbar war, am Vertrag and daher auch an der Mietzahlung festzuhalten. Denn der Vermieter hatte eine Vielzahl von Ausweichterminen nach Beendigung der Corona-Beschränkungen vorgeschlagen. Da die Mieter keine konkreten Gründe vortragen konnten, warum die Feier nicht auch zu einem der Ausweichtermine möglich war, mussten sie die gesamte Miete zahlen.

Erste BGH-Entscheidung zur Leistungspflicht von Betriebsversicherungen bei pandemiebedingten Einnahmeausfällen

In einem weiteren Urteil vom 26. Januar 2022 entschied der BGH, dass einem Gaststättenwirt keine Ansprüche aus einer Betriebsschließungsversicherung wegen einer im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie erfolgten Schließung der von ihm betriebenen Gaststätte zustehen. Zur Begründung verwies der BGH auf die im Einzelfall vereinbarten Versicherungsbedingungen, in denen der Fall der Schließung aufgrund behördlicher Anordnung zwar ausdrücklich geregelt war – allerdings nur bei Auftreten der dort abschließend aufgezählten meldepflichtigen Krankheiten und Krankheitserreger. Weder "Covid-19" noch "SARS-CoV" oder "SARS-CoV-2" waren dort ausdrücklich aufgeführt.

Bedeutung der Entscheidungen für die Praxis

Für die Frage nach Mietanpassungen ist gemäß den Vorgaben des BGH erforderlich, dass Mieter ihre wirtschaftliche Lage für die betroffenen Zeiträume genau prüfen und transparent aufarbeiten. Wenn eine einvernehmliche Regelung zwischen Vermieter und Mieter nicht zu erzielen ist, so ist notfalls unter Offenlegung der wirtschaftlichen Situation gerichtlich zu entscheiden, ob und in welcher Höhe Mietkürzungen berechtigt waren. Die bei dieser Prüfung in den Blick zu nehmenden Punkte haben wir im angehängten Schaubild (vereinfacht) dargestellt.

Andere Lösungen für die Probleme der Praxis sind gerichtlich weiterhin nicht geklärt. Beispielsweise ist für viele Mieter weiterhin unklar, zu welchem konkreten Prozentsatz die Miete reduziert werden kann oder ob allein ein Anspruch auf eine Stundung der Miete besteht.

Zudem ist offen, ob auch indirekt (mittelbar) Betroffene eine Anpassung der Miete begehren können, wenn wirtschaftliche Einbußen auftraten. Der BGH beschränkte den Begriff der behördlichen „Maßnahmen“ in seiner Entscheidung vom 12. Januar 2022 nicht allein auf vollständige Schließungen. Infrage kommen daher auch Mietrückforderungen für Einbußen z.B. bei:

  • Apotheken oder Drogerien, die auf Grund vertraglicher Betriebspflichten öffnen müssen und im Gegensatz zu anderen Einzelhandelsgeschäften nicht von den behördlichen Schließungsanordnungen betroffen sind,
  • Hotelbetrieben, für die in vielen Bundesländern nur ein Verbot der touristischen Übernachtungen bestand,
  • Reduzierungen der Kundenzahlen und sonstige Beschränkungen im Einzelhandel, in Restaurants, Bars, Clubs etc. (etwa 2G-(Plus)/3G-Regelungen).

Viele Mandanten auf Vermieter- und Mieterseite stehen daher gerade vor der Frage, ob nach Aufhebung der Maßnahmen noch Ansprüche geltend gemacht werden können. Die vertragliche Risikoverteilung und die vielfach getroffenen provisorischen Nachträge und Abreden sind dabei ebenso zu berücksichtigen, wie der Aspekt einer drohenden Verjährung.

Beratungsfelder

Jeder Lösungsansatz ist dabei an den konkreten Gegebenheiten des Einzelfalles zu messen und zu bewerten. Dafür ist es empfehlenswert, sich ggf. schon im Vorfeld der Geltendmachung von etwaigen Ansprüchen und Verhandlungen zur Vertragsanpassung mit entsprechenden Spezialisten zur Erarbeitung einer optimalen Strategie zu verständigen. Selbstverständlich beraten wir Sie gerne im Zusammenhang mit diesen komplexen Fragestellungen.

Lediglich beispielhaft nennen wir nachfolgend noch einige Beratungsfelder, in denen wir unsere Mandanten bereits erfolgreich beraten haben und die fortlaufend durch uns aktualisiert und auf konkrete Anforderungen des Einzelfalls angepasst werden:

  • Beratung zur Mietzahlungspflicht, Mietanpassungen und -stundungen, auch prozessual; Fragen zur Verwertung der Mietsicherheit bei ausbleibenden Mieten
  • Verhandlungen und Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter über Mietanpassungen und -stundungen auf Grund staatlicher Schließungsanordnungen; auch mit Umsatzmietvereinbarungen,
  • Mietverträge/Nachträge mit Force-Majeure-Klausel („Pandemieklausel“),
  • Verzögerungen der Fertigstellung aufgrund des Ausfalls von Baufirmen, Lieferzeitverzögerungen und Quarantäneanordnungen etc.,
  • Anpassungen von Sicherheiten bei der Vermietung vom Reißbrett und Projektentwicklungen,
  • Insolvenz von gewerblichen Mietern zwischen Vertragsschluss bei der Vermietung vom Reißbrett und Übergabe der Mietsache, auch mit Auswirkungen auf Forward-Deals (asset deal oder share deal); Anpassungsvereinbarungen zum Kaufvertrag und deren Beurkundungspflicht.

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