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Corona Task Force

Immobilien-Projektentwicklungen

Projektentwickler, Bauträger und Baubeteiligte vor den Auswirkungen der Corona-Pandemie

Die Bauwirtschaft stellt sich den gegenwärtigen Auswirkungen der Pandemie. Inzwischen hat der Gesetzgeber das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ in Kraft gesetzt (BGBl. 2020, 569). Die Herausforderungen der Pandemie sind für die Immobilienwirtschaft zahlreich: Transaktionen verzögern sich, die Grundstücksakquise wird erschwert, auf den Baustellen entstehen Lieferverzögerungen, Engpässe bei der Beschaffung von Baumaterial, Reisebeschränkungen für die Auftragnehmer, Liquiditätseinbußen, Stillstand aufgrund von Quarantäne-Maßnahmen, Kontaktverboten, usw.

Projektentwicklern, Bauträgern und allen am Bau Beteiligten stellen sich völlig neue Rechtsfragen. Wir beleuchten einige Szenarien aus praktischer Sicht:

 

1. Akquise-Phase oder Exit

Im Angesicht der aktuellen Auswirkungen der Pandemie zeigt sich der Transaktionsmarkt beeindruckt. Die Akteure können den Markt nicht mehr uneingeschränkt nutzen. Auch die Aktienmärkte haben massiv reagiert.

Die infektionsschutzrechtlichen Einschränkungen führen zu abgesagten oder verschobenen Vertragsverhandlungen, Übergabeterminen, Fälligkeitsterminen, Abnahmen, Notarterminen, Grundstücksbesichtigungen, Begutachtungen, Baustartverzögerungen, Bearbeitungsrückstau bei Behörden, Gerichten, usw.

Neue Verträge über einen Grundstücksankauf oder –verkauf, gleich ob als Asset Deal oder Share Deal, werden zwangsläufig Force Majeure-Klauseln enthalten (müssen), um vergleichbaren Szenarien zu begegnen.

Laufende Verträge, die noch nicht vollzogen sind, werden punktuell angepasst: Unter der Überschrift „höhere Gewalt“ werden sog. Force Majeure-Klauseln angewandt. Das allgemein hohe Verständnis in der Gesamtbevölkerung führt vielfach stillschweigend zu wechselseitig akzeptierten Vertragsanpassungen. Die Rechtsinstitute der Unmöglichkeit (§ 275ff. BGB) und die Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) werden häufig „ad hoc“ spontan angewandt; größere Konflikte werden sich in den nächsten Wochen stärker manifestieren, wenn Folgeschäden und Schadensersatzansprüche in den Fokus rücken.

 

2. Bauphase

Grundsätzlich gilt: Für Verzögerungen bei der Ausführung von Bauleistungen haftet der Auftragnehmer. Dies entspricht im Standard dem Haftungsregime aller Bauwerkverträge – gleich ob Fachplanervertrag oder Bauvertrag mit einem Generalübernehmer, Generalunternehmer oder Nachunternehmer. Steht die rechtzeitige Fertigstellung eines Gewerks auf dem Spiel, die Beschaffung von Arbeitskräften oder Baumaterial, wirkt sich diese Störung im Bauablauf unmittelbar auf das Gesamtvorhaben aus. Die Kaskade der Vertragsstörungen setzt sich meist konsequent fort bis zum Zeitpunkt der vollständigen Fertigstellung. Vertragshauptleistungspflichten werden verspätet erbracht, Nebenpflichten verletzt, Obliegenheiten nicht mehr gewahrt, die Mitwirkung Dritter entfällt. Im schlimmsten Fall ruht die gesamte Baustelle. Kann der Auftraggeber seiner Mitwirkungspflicht nicht nachkommen, trägt er ebenso das Risiko wie die Sicherstellung der eigenen Liquidität.

In Krisenzeiten fragen sich die Vertragspartner, ob ungeachtet etwaiger Schadensersatzforderungen auch Abweichungen von der grundsätzlichen Risikoverteilung (Höhere Gewalt, Störung der Geschäftsgrundlage) oder gar die Loslösung vom Vertrag (durch Kündigung) möglich sind.

 

2.1. Höhere Gewalt und Unmöglichkeit

Sogenannte „Force Majeure-Klauseln“ legen die Rechtsfolgen fest, die eintreten, wenn verschuldensunabhängig „höhere Gewalt“ auftritt. Höhere Gewalt ist ein von außen auf die Lebensverhältnisse der Allgemeinheit ein-wirkendes Ereignis, keinen betrieblichen Zusammenhang aufweisend, und objektiv unabwendbar sowie unvorhersehbar, auch durch äußerste vernünftigerweise zu erwartende Sorgfalt nicht abwendbar“ (Bundesgerichtshof BGHZ 100, 157). Die Corona-Pandemie ist grundsätzlich geeignet, den Tatbestand der „höheren Gewalt“ auszulösen, vgl. § 6 Abs. 2 Nr. 1 lit.c VOB/B (vgl. Erlass des Bundesministeriums des Innern, für Bau und Heimat (BMI) vom 23.03.2020, Az. 70406/21#1).

Klauseln zu den vertraglichen Folgen bei höherer Gewalt finden sich im BGB-Bauvertrag etwas seltener, oft nur in großvolumigen Verträgen.

Vertragliche Klauseln regeln meist das Ruhen der vertraglichen Pflichten, den Ausschluss oder die Begrenzung bestimmter Schadensersatzpflichten, Sonderkündigungsrechte, ein zeitliches Aussetzen oder Aufschieben des Vertrages usw.

Ob im Einzelfall die Klausel wirksam ist – als Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) oder als individualvertragliche Regelung – muss stets geprüft werden. In VOB/B-Verträgen gilt § 6 Abs. 2 Nr. 1 lit. c VOB/B, soweit es um Fristen geht.

Höhere Gewalt, die unmittelbar und für jedermann erkennbar auf die Erfüllung vertraglicher Pflichten einwirkt (z.B. die gesetzlich erlassenen Kontaktsperren, behördliche Anordnung einer untersagten Berufsausübung oder Reisetätigkeit), kann eine objektive Unmöglichkeit der Leistung begründen.

Fehlen vertragliche Klauseln, kann ein gesetzlicher Fall der „Unmöglichkeit“ vorliegen (§ 275 BGB). Bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 275 BGB entfällt die Gegenleistungspflicht des anderen Vertragspartners (vgl. § 326 BGB). Der Vertrag bleibt im Übrigen aber wirksam.

 

2.2. Störung der Geschäftsgrundlage

Vertragsklauseln spiegeln allgemein regelmäßig die Erwartungen der Parteien wider, d.h. das, was die Parteien für regelungsbedürftig hielten. Ungeregelt bleiben solche Umstände, die von beiden Parteien als „sicher“ vorausgesetzt wurden und deshalb keiner Regelung bedurften. Dies bildet die Geschäftsgrundlage.

Der Gesetzgeber hat im Vertragsrecht mit § 313 BGB einen Anspruch auf Vertragsanpassung geschaffen, wenn die Geschäftsgrundlage gestört ist. Eine Störung liegt vor, wenn sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und beide Parteien den Vertrag so nicht geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten.

Dies setzt eine nachträgliche Änderung der vertragswesentlichen objektiven Umstände voraus (reales Element), ein geänderter Vertragsinhalt oder der Nichtabschluss des Vertrags bei Voraussehen dieser Änderungen (hypothetisches Element) und die Unzumutbarkeit des Festhaltens an dem unveränderten Vertrag (normatives Element).

Die Folgen der COVID-19-Pandemie sind zwar durchaus geeignet, den Tatbestand der Störung der Geschäftsgrundlage zu erfüllen. Ob sämtliche Voraussetzungen des § 313 Abs. 1 BGB erfüllt sind und welche Rechtsfolgen (§ 313 Abs. 2, Abs. 3 BGB) sich daraus für den Vertrag ergeben, ist jedoch in jedem Einzelfall gesondert zu prüfen. Denn nicht jede Einschränkung, die sich durch die Corona-Pandemie derzeit ergeben, führen zur Bejahung des hypothetischen und des normativen Elements.

Rechtsfolgen können der Anspruch auf Vertragsanpassung oder im Sonderfall die Kündigung des Vertrages sein.

So stellen aber Preissteigerungen allein – auch in empfindlicher Höhe – keinen Fall der Störung der Geschäftsgrundlage dar. Dieser Umstand fällt typischerweise in den Risikobereich des Auftragnehmers, ist also nicht „ungeregelt“. Umgekehrt gilt dies für Liquiditätsengpässe, die oft den Auftraggeber in seiner Risikosphäre betreffen. Soweit der Vertrag jedoch eine bestimmte Umsatzstabilität zur Bemessung der Leistungspflicht stillschweigend voraussetzte (z.B. gilt dies häufiger in Pacht-/Mietverträgen bei der Bemessung der Zahlungspflicht), kann das derzeit infektionsschutzrechtlich angeordnete temporäre Verbot von Betriebsöffnungen eine Störung der Geschäftsgrundlage darstellen, mit der Folge, dass die Höhe der Zahlungen angepasst werden könnte. Jedes Vertragsverhältnis setzt jedoch strikt eine Einzelfallbetrachtung voraus.

An die darzulegende Unzumutbarkeit des Festhaltens am Vertrag stellt die Rechtsprechung hohe Anforderungen. Rechtsfolge ist häufig die einfache Anpassung des Vertrags an die Umstände, bei ansonsten gleichbleibendem Vertragsinhalt (§ 313 Abs. 2 BGB). Unter Umständen kann aus § 313 Abs. 3 BGB auch das Recht zur Kündigung des Vertrags folgen.

 

2.3. Kündigung

Im Bauvertragsrecht hat der Gesetzgeber Sonderregelungen geschaffen: Das BGB-Baurecht und die VOB/B sehen Kündigungsrechte vor, wenn ein Festhalten am Vertrag nicht mehr zumutbar ist (§ 648a BGB). Die VOB/B sieht in § 6 Abs. 7 S. 1 ein Kündigungsrecht für beide Parteien vor, wenn die Unterbrechung der Bauausführung länger als 3 Monate dauert.

Jede Vertragsbeendigung, die nicht einvernehmlich erfolgt, bedarf sorgfältiger Prüfung. Es drohen sonst Schadensersatzansprüche oder Ansprüche aufgrund entgangenen Gewinns (z.B. § 648 BGB).

 

2.4. Folgen für Projektentwickler, Baubeteiligte

Im Einzelfall muss untersucht werden, welche Risikoverteilung in welchem Vertragsverhältnis gilt. Gegenüber bauausführenden Firmen steht der Bauherr oder Projektentwickler als Auftraggeber da. Als Bauträger gegenüber Käufern steht er als Auftragnehmer da.

Störungen des Baubetriebes durch Engpässe (Material, Arbeitskräfte) sind sicherlich „unvorhergesehen“. Es ist aber nicht ohne Weiteres anzunehmen, dass diese im konkreten Vertrag tatsächlich „unvorhersehbar“ waren. Seit dem allgemeinen Bekanntwerden der erheblichen infektionsschutzrechtlichen Auswirkungen sind neue Verträge, die erst kürzlich geschlossen wurden oder solche, die in Kürze geschlossen werden, anders zu gestalten und auszulegen, als solche Verträge, die vor Monaten geschlossen wurden.

Die Haftung für Bauverzögerungen oder Verletzung von Mitwirkungspflichten setzt eine schuldhafte Pflichtverletzung voraus. Höhere Gewalt schließt Verschulden aus. Seitens der Planenden und Bauausführenden kann ein Verschulden vorliegen, wenn sie aus Angst vor einer Ansteckung, oder aufgrund eigener Mehrkosten die Baustelle nicht besetzen. Eine Erkrankung schließt das Verschulden nicht aus. Erkrankungen fallen in die Risikosphäre des Auftragnehmers, dies betrifft Gutachter, Projektsteuerer, Architekten und Bauunternehmer gleichermaßen. Im Krankheitsfall ist für Ersatz zu sorgen. Anders kann es aber sein, wenn infolge gesetzlicher oder behördlicher Anordnungen (Kontakt- oder Ausgangssperren) die Baustelle nicht mehr erreicht werden oder kein Material mehr geliefert werden kann.

Liegt ein Fall höherer Gewalt vor, kann der Auftragnehmer oder Auftraggeber nicht in Leistungsverzug geraten, der Vertragspartner nicht in Annahmeverzug geraten. Dies kann relevant werden, wenn Vorgewerke nicht rechtzeitig erbracht werden und nun das nachfolgende Gewerk Ansprüche geltend macht.

 

3. Nutzungsphase

In der Nutzung von Bestandsimmobilien – sei es im laufenden Miet- oder Pachtvertrag, oder aufgrund einer Bewirtschaftung des Objekts – ergeben sich derzeit erhebliche Einschränkungen.

Für Miet- und Pachtverträge wurde mit dem „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie“ vom 27.03.2020 (BGBl. 2020, 569) eine zeitlich befristete Sonderregelung geschaffen. Das Recht der Vermieter, Kündigungen aufgrund Zahlungsverzugs auszusprechen, entfällt zeitweilig, soweit zwischen dem 01.04.-30.06.2020 beim Mieter/ Pächter ein Zahlungsrückstand auftritt, der auf die Auswirkungen der Corona-Pandemie zurück-zuführen ist. Die Zahlungspflicht bleibt aber erhalten. Verzugszinsen fallen an. Mietsicherheiten können – je nach vertraglicher Regelung – ggf. in Anspruch genommen werden.

Kann die Miet- oder Pachtsache nicht rechtzeitig oder vertragsgemäß übergeben und erhalten, so bleibt es grundsätzlich beim vertraglichen und gesetzlichen Gewährleistungsregime. Auch Betriebspersonal für Hausmeister-, Portier-, Centermanagement- und Reinigungsleistungen kann quarantänebedingt ausfallen. Häufig folgt aus dem Gewährleistungsregime eine Mietminderung.

Denkbar sind auch Einschränkungen in den Versorgungsleistungen, etwa bei der Lieferung von Strom, Wasser, oder Heizenergie. Die zur öffentlichen Daseinsvorsorge verpflichteten Versorger stellen jedoch stets auch in Krisenzeiten eine Notversorgung und einen Notbetrieb sicher (Grundversorgung), hier gelten Sondergesetze.

Ist ein wirtschaftlicher Betrieb oder Aufenthalt in den Miet-/Pachträumen nicht möglich, trägt das Risiko einer fehlenden Nutzbarkeit grundsätzlich der Mieter/Pächter („Verwendungsrisiko“). Die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache ist objektiv nicht eingeschränkt. Gewährleistungsansprüche scheiden dann in der Regel aus.

Eine Vertragsanpassung gemäß § 313 BGB ist häufig nicht möglich: Die Risikoverteilung im Miet- oder Pachtverhältnis ist meist eindeutig geregelt. Das Verwendungsrisiko trägt der Mieter/Pächter. Wiederum ist jeder Einzelfall zu prüfen, z.B. wenn Umsatzmieten vereinbart sind und daher der Vermieter am wirtschaftlichen Risiko beteiligt ist.

 

4. Laufende Rechtsstreitigkeiten

Sicherheitsmaßnahmen in den Gerichten wirken sich auch auf laufende Rechtsstreitigkeiten aus. Mit dem Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht (BGBl. 2020, 569) wurden (nur) für den Strafprozess Sonderregeln erlassen. Die Zivilgerichte heben in der Regel verschiebbare Präsenz-Termine auf und holen diese zu einem späteren Zeitpunkt nach. Die Folgen sind oft ärgerlich: Auf Räumung klagende Vermieter müssen sich gedulden, obwohl § 272 Abs. 4 ZPO eine Beschleunigung vorsieht; auf Werklohn klagende Auftragnehmer warten auf Liquidität. Mängel bleiben unbeseitigt, Rechtsverhältnisse ungeklärt. In Eilfällen kann der einstweilige Rechtsschutz weiterhelfen.

 

5. Tipps

Auch in Krisenzeiten stellt die häufigste empfohlene Vorgehensweise das Herbeiführen eines Einvernehmens dar. Mit Nachträgen lassen sich zeitlich befristet faire Vertragsänderungen regeln. Droht die wirtschaftliche Not eines Vertragspartners, bietet ein Festhalten am unveränderten Vertrag meist niemandem Vorteile. Ist eine Einigung aus welchem Grund auch immer nicht möglich, ist die Vertragspartei auf der „sicheren“ Seite, die ihre Rechte und Pflichten kennt. Wir unterstützen Sie dabei gern!

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