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Corona Task Force

Schließungsanordnungen als Störung der Geschäftsgrundlage?

 

Gesetzliche Vorgabe zur Störung der Geschäftsgrundlage geplant

Tipp: In unserem Update finden Sie weitere Informationen zum Gesetzesentwurf des Bundestages.

Die coronabedingten staatlichen Anordnungen zum Lockdown trafen und treffen insbesondere die Mieter von Gewerberäumen hart. Für die Zeit vom 16. Dezember 2020 bis – voraussichtlich – 10. Januar 2021 soll der Einzelhandel erneut weitgehend schließen. Wer als Mieter von den staatlichen Schließungsanordnungen betroffen ist, kann die anmieteten Räume somit in diesem Zeitraum gar nicht oder nur stark eingeschränkt nutzen.

Vor diesem Hintergrund konkretisiert sich nunmehr ein Gesetzesvorhaben, das die Rechtslage klarstellen und den Mietvertragsparteien die Aufnahme von Verhandlungen erleichtern soll. Bundesjustizministerin Christine Lambrecht hatte bereits im November 2020 angekündigt, gesetzlich klarstellen zu wollen, dass coronabedingte hoheitlich angeordnete Schließungen regelmäßig eine Störung der Geschäftsgrundlage für das Mietverhältnis bedeuten. Dieser Plan wurde in Ziffer 15 eines von der Bundeskanzlerin und den Ministerpräsidentinnen und Ministerpräsidenten der Länder am 13. Dezember 2020 gefassten Beschlusses aufgegriffen. Dort heißt es wörtlich:

Für Gewerbemiet- und Pachtverhältnisse, die von staatlichen Covid-19-Maßnahmen betroffen sind, wird gesetzlich vermutet, dass erhebliche (Nutzungs-) Beschränkungen in Folge der Covid-19-Pandemie eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage darstellen können. Damit werden Verhandlungen zwischen Gewerbemietern bzw. Pächtern und Eigentümern vereinfacht.

Zu berücksichtigen ist, dass mit dem Beschluss an sich noch keine rechtliche Wirkung verbunden ist. Davon ausgehend, dass der Beschluss so oder so ähnlich auch gesetzlich umgesetzt werden wird, ergibt sich daraus für die Mietvertragsparteien Folgendes:

Sinn und Zweck des § 313 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage) ist die Schaffung eines angemessenen Ausgleichs zwischen dem Bestands- und Erfüllungsinteresse der begünstigten Partei und dem Änderungs- oder Beendigungsinteresse der benachteiligten Partei, wenn ein von einer oder beiden Vertragsparteien als vertragswesentlich eingeordneter – jedoch nicht im Vertrag behandelter – Umstand fehlt oder wegfällt. Dieser Ausgleich erfolgt anhand wertender Betrachtung des Einzelfalls.

Obwohl § 313 BGB damit als geeignetes Mittel für den vertraglichen Umgang mit unvorhergesehenen Umständen scheint, ist dessen Anwendung durch die geforderte wertende Betrachtung in der Praxis schwierig. Denn so individuell wie die betroffenen Verträge und die Auswirkungen auf den einzelnen Mieter stellen sich auch die möglichen Rechtsfolgen einer coronabedingten Störung der Geschäftsgrundlage dar. Im Gewerberaummietrecht kommt dabei insbesondere eine Anpassung der Miethöhe, Aussetzungen von Betriebspflichten oder sogar ein Kündigungsrecht in Betracht.

Soweit die Bundesregierung dem Mieter nunmehr das Instrument der – widerlegbaren – gesetzlichen Vermutung an die Hand gibt, dass erhebliche (Nutzungs-)Beschränkungen in Folge der Covid-19-Pandemie eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage darstellen können, mag dies dem Mieter ggf. tatsächlich den Einstieg in die Verhandlungen mit dem Vermieter erleichtern.

Das Fehlen von ober- und höchstrichterlicher Rechtsprechung wird es den Vertragsparteien in der Praxis jedoch nicht leichtmachen, sich auf konkrete Vertragsanpassungen, insbesondere auf bestimmte Minderungsquoten zu verständigen. Der Wortlaut des Beschlusses legt nahe, dass die Bundesregierung insoweit keine näheren Vorgaben machen wird und – wegen der Vielfalt an Gestaltungsmöglichkeiten – wohl auch nicht machen kann. So bleibt es nach wie vor Aufgabe der Vertragsparteien (bzw. im Falle des Scheiterns der Verhandlungen des Gerichts), eine für beide Seiten angemessene Lösung zu finden.

Um schnell Rechtsicherheit für die ggf. sofort zu veranlassenden Zahlungsaussetzungen zu erlangen, sollten sich die Vertragsparteien vor allem um die Herbeiführung außergerichtlicher Lösungen bemühen. Denn die bisherigen Entscheidungen einiger Landgerichte machen deutlich, dass auch die Einordnung der staatlichen Schließungsanordnungen als Störung der Geschäftsgrundlage zu unterschiedlichen Ergebnissen führen kann. So haben etwa die Landgerichte Heidelberg und Frankfurt die hoheitlichen Schließungsanordnungen ebenfalls als Störung der Geschäftsgrundlage eingeordnet, dann aber aus Wertungsgesichtspunkten eine Anpassung des Mietvertrages mangels Existenzbedrohung des Mieters verneint. Die 34. Kammer des Landgerichts München hielt dagegen eine Mietminderung in Höhe von 50% im Wege der Vertragsanpassung über die Grundsätze der Störung der Geschäftsgrundlage für einen Zeitraum von kurz vor bis kurz nach der Schließung für gerechtfertigt.

Für das weitere Vorgehen sollte zudem berücksichtigt werden, dass sich aus dem Beschluss keine Anhaltspunkte für eine Erneuerung des im ersten Lockdown geltenden Kündigungsmoratoriums gemäß Art. 240 § 2 EGBGB ergeben und somit jedenfalls derzeit nicht von einer Einschränkung der gesetzlichen Kündigungsvorschriften wegen Zahlungsverzugs auszugehen ist.

In den wirtschaftlich schwierigen Zeiten der Corona-Pandemie beraten wir geeignete Konfliktlösungen, die einem permanenten Monitoring unterliegen, um dynamische Entwicklungen der behördlichen Corona-Maßnahmen und der Rechtsprechung jederzeit berücksichtigen zu können.


 

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